계약금 냈는데 주택담보대출 안 나오면? 잔금 못 치를 때 생기는 일

아파트 매매계약을 하고 계약금까지 냈는데 은행에서 예상했던 주택담보대출이 나오지 않는다면 당황할 수밖에 없습니다.

“대출이 안 나오면 계약을 취소할 수 있을까?”, “계약금은 돌려받을 수 있을까?”가 가장 먼저 걱정될 텐데요.

대출이 안 나오면 계약을 취소할 수 있을까?

집을 살 때 대출을 이용할 예정이었다고 해서 대출 승인 여부가 자동으로 매매계약의 조건이 되는 것은 아닙니다.

예를 들어 6억원 아파트를 계약하면서 다음과 같이 자금계획을 세웠다고 해보겠습니다.

그런데 실제 대출심사에서 기대했던 금액보다 1억원이 적게 나왔다고 해서 매매계약이 자동으로 취소되는 것은 아닙니다.

매수인은 계약에서 정한 잔금을 지급할 의무가 있기 때문에 대출 부족분을 마련하지 못하면 계약상 문제가 발생할 수 있습니다.

계약금 6천만원은 돌려받을 수 있을까?

여기서 가장 먼저 확인해야 하는 것이 매매계약서와 특약입니다.

민법 제565조에 따르면 별도의 약정이 없는 경우 당사자 일방이 계약의 이행에 착수하기 전까지 계약금을 지급한 쪽은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다.

다만 실제 계약에서는 대출 여부가 중요한 조건이라면 대출 관련 특약을 별도로 정하는 경우가 있습니다.

‘대출 불가 시 계약금 반환’ 특약이 중요한 이유

예를 들어 계약서에 다음과 같은 취지의 조건을 두었다고 가정해보겠습니다.

이처럼 대출 불가 상황을 계약의 조건으로 구체적으로 정했다면 일반적인 경우와 판단이 달라질 수 있습니다.

반면 단순히 “매수인은 주택담보대출을 이용할 예정임” 정도만 적어놓은 것과 대출 불가 시 계약을 해제하고 계약금을 반환하기로 명확하게 정한 것은 차이가 큽니다.

대출 여부가 계약을 이행할 수 있는지를 좌우한다면 대출 종류와 필요한 금액, 대출이 거절됐을 때 계약을 어떻게 처리할 것인지 등을 계약 전에 충분히 협의하는 것이 좋습니다.

잔금일에 돈을 못 내면 바로 계약이 끝날까?

잔금 지급일을 넘겼다고 해서 모든 부동산 매매계약이 그 순간 자동으로 해제되는 것은 아닙니다.

계약 해제 여부는 계약서의 내용과 당사자의 이행 여부, 상대방의 이행 제공, 최고 절차 등 구체적인 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

대출이 예상보다 적게 나왔다면 무엇부터 해야 할까?

가장 피해야 할 상황은 잔금일 직전에 대출 부족 사실을 알게 되는 것입니다.

먼저 금융기관에 대출이 줄어든 이유와 최종 가능 금액을 확인해야 합니다. 그다음 필요한 잔금과 실제 조달 가능한 금액의 차이를 계산합니다.

이때는 다른 금융기관의 가능 여부만 볼 것이 아니라 보유 현금과 기존 대출 등 전체 자금 상황을 다시 확인해야 합니다.

잔금 마련이 현실적으로 어렵다고 판단된다면 매도인이나 중개사에게 가능한 한 빨리 상황을 알리고 잔금일 조정 등 협의 가능성도 확인할 필요가 있습니다.

계약금 자체가 부족한 경우는?

기존 아파트 매매뿐 아니라 청약에 당첨된 뒤 예상보다 빠르게 계약금을 준비해야 하는 상황도 있습니다. 이때도 계약금만 보고 접근하기보다 이후 중도금과 잔금까지 이어지는 전체 자금계획을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

계약하기 전에 꼭 확인해보세요

가장 안전한 방법은 계약금부터 보내고 대출을 알아보는 순서를 피하는 것입니다.

자주 묻는 질문