DSR 40%가 적용되면 대출을 얼마나 받을 수 있을까요?
연봉별 계산 예시와 실제 주담대 한도가 달라지는 이유를 자세히 알려드리겠습니다.
아파트를 알아보다 보면 LTV와 함께 가장 자주 등장하는 숫자가 ‘DSR 40%’입니다.
그런데 DSR 40%를 처음 접하면 “집값의 40%까지 대출된다는 뜻인가?”, “연봉의 40%만큼 대출받는다는 뜻인가?”라고 헷갈리기 쉽습니다.
결론부터 말하면 둘 다 아닙니다. DSR 40%는 연소득 대비 1년 동안 갚아야 하는 대출 원리금의 비율을 의미합니다.
DSR 40%란 무슨 뜻일까?
DSR은 총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)입니다. 쉽게 말해 소득에 비해 매년 갚아야 하는 대출 원금과 이자가 얼마나 되는지를 보는 지표입니다.
예를 들어 연봉이 5,000만원이고 1년 동안 갚아야 하는 대출 원금과 이자가 2,000만원이라면 다음과 같습니다.
즉 DSR은 대출잔액 자체보다 소득 대비 매년 부담해야 하는 원리금이 얼마나 되는지를 보는 개념으로 이해하면 쉽습니다.
연봉별 DSR 40%는 얼마일까?
다른 조건을 고려하지 않고 단순히 연소득 × 40%만 계산하면 다음과 같습니다.
| 연소득 | DSR 40% 기준 연간 원리금 | 월평균 단순 환산 |
|---|---|---|
| 4,000만원 | 1,600만원 | 약 133만원 |
| 5,000만원 | 2,000만원 | 약 167만원 |
| 6,000만원 | 2,400만원 | 200만원 |
| 7,000만원 | 2,800만원 | 약 233만원 |
| 8,000만원 | 3,200만원 | 약 267만원 |
| 1억원 | 4,000만원 | 약 333만원 |
연봉만으로 주담대 한도를 계산할 수 없는 이유
같은 연봉 6,000만원이라도 실제 주택담보대출 한도는 달라질 수 있습니다.
주담대의 금리, 만기, 상환방식에 따라 같은 금액을 빌리더라도 매년 갚아야 하는 원리금이 달라지기 때문입니다.
여기에 신용대출, 마이너스통장, 자동차 금융 등 기존 부채가 있다면 신규 주담대에 사용할 수 있는 DSR 여력도 달라질 수 있습니다.
또한 주택담보대출 한도를 계산할 때는 미래 금리상승 위험을 반영하는 스트레스 DSR도 확인해야 합니다. 이때 스트레스 금리는 실제로 납부하는 금리에 그대로 추가되는 것이 아니라 대출한도 산정에 활용되는 개념이라는 점을 구분할 필요가 있습니다.
기존 대출이 있으면 어떻게 될까?
예를 들어 연소득 5,000만원이라면 DSR 40%를 단순 계산했을 때 연간 원리금 상환액은 2,000만원입니다.
그런데 이미 신용대출이나 자동차 금융 등으로 원리금을 갚고 있다면 그 부담을 제외하고 신규 주담대에 사용할 수 있는 여력을 확인해야 합니다.
따라서 집을 구입할 계획이라면 주담대만 계산하지 말고 자동차 금융, 신용대출, 마이너스통장 등 기존 부채부터 함께 확인하는 것이 중요합니다.
LTV가 충분한데도 대출이 적게 나올 수 있다
주택담보대출을 계산할 때 많이 하는 실수가 LTV만 보고 필요한 대출이 전부 나올 것으로 예상하는 것입니다.
LTV는 주택가격이나 담보가치를 기준으로 대출 가능 범위를 보는 지표이고, DSR은 차주의 소득과 부채를 기준으로 상환능력을 보는 지표입니다.
따라서 담보가치 기준으로는 대출 여유가 있어도 DSR에서 한도가 먼저 제한될 수 있습니다. 반대로 DSR 여력이 충분해도 담보가치나 LTV, 금융회사 심사 등에 따라 원하는 금액이 나오지 않을 수 있습니다.
분양가와 감정가가 다를 때 실제 잔금대출 한도가 어떻게 달라질 수 있는지도 함께 확인해보세요.
잔금대출 감정가 계산 예시 보기 →주담대 받기 전 이렇게 계산해보세요
특히 분양 아파트 잔금대출을 앞두고 있다면 DSR뿐 아니라 담보가치까지 함께 확인해야 합니다. 감정가가 예상보다 낮게 나오면 LTV를 기준으로 계산되는 대출 가능금액도 달라질 수 있습니다.
자주 묻는 질문
아닙니다. 대출금 자체가 아니라 연소득 대비 연간 원리금 상환액의 비율을 의미합니다.
단순 계산하면 연간 원리금 2,000만원입니다. 다만 이 금액이 실제 주택담보대출 한도를 의미하는 것은 아닙니다.
아닙니다. 기존 부채와 대출금리, 만기, 상환방식, 스트레스 DSR 적용 등에 따라 실제 한도는 달라질 수 있습니다.
DSR에 반영되는 기존 부채의 원리금 부담이 있다면 신규 주담대에 사용할 수 있는 상환 여력이 줄어들 수 있습니다.
그렇지 않습니다. 실제 한도는 DSR뿐 아니라 LTV, 담보가치, 대출상품 조건과 금융회사 심사 등을 함께 확인해야 합니다.
DSR 40%는 집값의 40%를 빌릴 수 있다는 뜻도, 연봉의 40%만큼 대출받을 수 있다는 뜻도 아닙니다.
연소득 대비 1년 동안 부담하는 대출 원리금의 비율을 보는 기준입니다.
따라서 연봉별로 소득의 40%를 계산하면 기본적인 원리금 상환 범위는 이해할 수 있지만 이것만으로 실제 주택담보대출 한도를 확정할 수는 없습니다. 집을 계약하기 전에는 기존 대출, 자동차 금융, 마이너스통장, 주담대 금리와 만기, LTV, 스트레스 DSR까지 함께 확인한 뒤 금융회사에서 실제 예상한도를 확인하는 것이 좋습니다.
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