LTV 계산으로는 대출이 충분한데 실제 한도는 부족할 수 있습니다. DSR 때문에 주담대 한도가 줄어드는 이유를 알아봅니다.
아파트 가격을 기준으로 LTV를 계산했을 때는 필요한 대출이 충분히 나오는 것으로 보였는데, 은행에서 상담해보니 실제 주택담보대출 한도가 예상보다 적게 나오는 경우가 있습니다.
“LTV 한도 안인데 왜 대출이 안 나오지?”라고 생각할 수 있는데요. 이럴 때 확인해야 할 대표적인 기준이 DSR입니다.
LTV와 DSR은 서로 보는 기준이 다르기 때문에 LTV상 대출이 가능하다고 해서 그 금액을 전부 빌릴 수 있다는 뜻은 아닙니다.
LTV와 DSR은 무엇이 다를까?
LTV(주택담보인정비율)는 주택가격 또는 담보가치를 기준으로 대출 가능 범위를 보는 지표입니다.
반면 DSR(총부채원리금상환비율)은 차주의 연소득과 대출 원리금 부담을 기준으로 상환능력을 보는 지표입니다.
따라서 집의 담보가치가 충분하더라도 차주의 소득이나 기존 부채 때문에 DSR에서 대출한도가 제한될 수 있습니다.
LTV는 나오는데 대출이 줄어드는 예시
예를 들어 아파트 담보가치를 6억원이라고 가정하고, 단순한 이해를 위해 LTV를 50%로 가정해보겠습니다.
LTV만 보면 최대 3억원 범위까지 가능해 보입니다. 하지만 이것은 어디까지나 담보가치를 기준으로 계산한 금액입니다.
실제 대출심사에서는 차주의 소득과 기존 부채도 함께 확인합니다. 예를 들어 연소득이 5,000만원이고 이미 신용대출이나 자동차 금융으로 매년 일정한 원리금을 갚고 있다면 신규 주담대에 사용할 수 있는 DSR 여력이 줄어들 수 있습니다.
DSR 때문에 주담대 한도가 줄어드는 이유
DSR의 기본적인 계산 구조는 다음과 같습니다.
여기서 중요한 부분은 신규로 받을 주담대만 보는 것이 아니라는 점입니다. DSR 산정에 반영되는 기존 금융부채가 있다면 그 원리금 부담도 함께 고려됩니다.
신용대출, 마이너스통장, 자동차 금융, 카드론 등 기존 금융부채가 있다면 주담대를 알아볼 때 함께 확인할 필요가 있습니다.
기존 부채로 이미 소득의 일정 부분을 대출 상환에 사용하고 있다면 새 주담대에 사용할 수 있는 상환 여력은 그만큼 작아질 수 있습니다.
자동차 할부 때문에도 한도가 달라질까?
자동차 구입을 위해 이용한 금융상품이 DSR 산정에 반영되는 부채라면 주택담보대출 심사에도 영향을 줄 수 있습니다.
다만 자동차 할부잔액이 2천만원이라고 해서 주담대가 정확히 2천만원 줄어드는 것은 아닙니다.
DSR에서는 기존 대출잔액만큼 신규 대출을 단순 차감하는 것이 아니라 소득과 해당 부채의 원리금 상환 부담 등을 함께 보기 때문입니다.
마이너스통장이 있다면?
마이너스통장도 놓치기 쉬운 부분입니다. 실제 사용한 금액이 많지 않다고 해서 주담대 심사에서 무조건 영향이 없다고 생각해서는 안 됩니다.
한도대출은 일반 신용대출과 구조가 다르기 때문에 주택담보대출을 신청하기 전에 현재 한도와 DSR 반영 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
특히 주담대 한도가 빠듯하다면 기존 부채를 먼저 갚거나 줄였을 때 예상한도가 얼마나 달라지는지 금융회사에서 비교한 뒤 결정하는 편이 좋습니다.
감정가가 낮으면 LTV 자체도 달라질 수 있다
DSR만 확인하면 끝나는 것도 아닙니다.
분양 아파트의 잔금대출처럼 담보가치를 평가하는 과정에서 예상했던 것보다 감정가가 낮게 나오면 LTV를 적용하는 기준금액 자체가 달라질 수 있습니다.
따라서 분양가를 기준으로 예상했던 대출금액과 실제 담보평가를 기준으로 계산한 금액 사이에 차이가 생길 수 있습니다.
분양가와 감정가가 다를 때 잔금대출 한도가 어떻게 달라질 수 있는지 계산 예시로 확인해보세요.
잔금대출 감정가 계산 예시 보기 →결국 대출한도는 하나만 보면 안 된다
주택담보대출을 준비할 때는 “LTV가 몇 %인가?”만 확인하기보다 다음 순서로 보는 것이 좋습니다.
특히 계약금까지 낸 뒤 대출 부족을 알게 되면 잔금 마련이 어려워질 수 있으므로 가능하면 매매계약이나 분양 잔금 전에 예상한도를 확인하는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문
반드시 그렇지는 않습니다. LTV상 3억원 범위가 나오더라도 DSR이나 소득, 기존 부채, 금융회사 심사 등에 따라 실제 한도는 더 적을 수 있습니다.
둘 중 하나만 확인해서는 실제 대출 가능금액을 판단하기 어렵습니다. 담보가치에 따른 LTV와 차주의 상환능력을 보는 DSR을 함께 확인해야 합니다.
신용대출이 있다는 이유만으로 LTV 비율 자체가 동일한 방식으로 줄어든다고 보기는 어렵습니다. 다만 기존 부채가 DSR에 영향을 주면서 실제 주담대 가능금액이 줄어들 수 있습니다.
기존 부채의 원리금 부담이 줄어들면 DSR 측면에서 여력이 생길 가능성이 있습니다. 다만 실제 한도가 얼마나 달라지는지는 소득과 대출조건 등에 따라 달라질 수 있습니다.
그렇다고 단정할 수 없습니다. 실제 주담대는 LTV와 DSR뿐 아니라 담보평가, 상품 조건, 금융회사 심사와 신청 시점의 규제 등을 함께 확인해야 합니다.
LTV가 나온다는 것과 실제로 그 금액을 대출받을 수 있다는 것은 다른 문제입니다.
LTV가 집의 담보가치를 기준으로 대출 가능 범위를 본다면 DSR은 차주의 소득과 기존 부채를 기준으로 실제로 감당할 수 있는 상환 부담을 확인합니다.
따라서 LTV상 필요한 대출금액이 충분히 나오더라도 신용대출, 자동차 금융, 마이너스통장 등 기존 부채가 많다면 DSR 때문에 실제 주담대 한도가 줄어들 수 있습니다. 아파트 계약 전에는 LTV → DSR → 기존 부채 → 담보평가 → 실제 금융회사 예상한도 순서로 확인해두는 것이 좋습니다.
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