공유지분을 매수해도 재개발 조합원이 될 수 있을까?

재개발구역의 토지나 낡은 주택 지분이 일반 매물보다 저렴하게 나오면 이런 생각이 들 수 있습니다.

“지분 일부만 매수해도 재개발 조합원이 될 수 있을까?”
“작은 지분으로 새 아파트 입주권을 받을 수 있지 않을까?”

결론부터 말하면 공유지분을 매수해 토지등소유자가 될 가능성은 있지만, 독립된 재개발 조합원 자격과 아파트 한 채를 분양받을 권리가 자동으로 생기는 것은 아닙니다.

하나의 토지나 건축물을 여러 명이 공유하면 공유자 전원을 대표하는 1명을 조합원으로 보는 것이 원칙입니다. 공유지분 투자에서는 지분 가격보다 조합원 자격, 대표조합원 선임 여부와 분양대상 인정 여부를 먼저 확인해야 합니다.

공유지분이란?

공유지분은 하나의 토지나 건축물을 여러 사람이 일정 비율로 나누어 소유하는 형태입니다.

예를 들어 한 필지의 토지를 A가 70%, B가 30% 보유하면 두 사람 모두 등기부상 소유자이지만 토지가 물리적으로 두 필지로 나뉜 것은 아닙니다.

재개발에서는 이러한 공유자들을 각각 별도의 조합원으로 인정하기보다 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보는 경우가 일반적입니다.

공유지분을 사면 조합원이 될 수 있을까?

재개발사업의 조합원은 원칙적으로 정비구역 안의 토지 또는 건축물 소유자 등 토지등소유자로 구성됩니다. 따라서 재개발구역 내 토지나 건축물의 지분을 적법하게 취득하면 토지등소유자에 포함될 수 있습니다.

하지만 하나의 토지 또는 건축물을 여러 명이 공유하는 경우 공유자마다 독립된 조합원 지위가 생기는 것은 아닙니다. 공유자들이 대표자 1명을 정해 조합원으로 참여하는 방식이 적용될 수 있습니다.

조합원 자격과 분양권은 다르다

공유지분 투자에서 가장 많이 혼동하는 부분입니다.

토지등소유자 또는 공동 조합원으로 인정받는 것과 새 아파트를 분양받는 것은 별개의 문제입니다. 조합원으로 사업에 참여하더라도 관리처분계획상 분양대상 요건을 충족하지 못하면 현금청산 대상이 될 수 있습니다.

분양대상 여부를 판단할 때는 다음 사항이 함께 검토됩니다.

• 토지와 건축물의 종류
• 본인이 보유한 지분의 면적과 권리가액
• 지분 취득 시점
• 권리산정기준일
• 지분이 분할된 시점과 과정
• 해당 지방자치단체의 정비사업 조례
• 조합 정관과 관리처분계획

따라서 “등기부에 지분이 있으니 입주권도 나온다”는 설명만 믿고 매수해서는 안 됩니다.

공유자마다 아파트 한 채를 받을 수 있을까?

원칙적으로 어렵습니다.

하나의 주택이나 1필지의 토지를 여러 명이 공유한다면 여러 명의 공유자를 하나의 분양대상자로 보는 경우가 일반적입니다. 아파트 한 채가 배정되더라도 기존 부동산의 지분 비율에 따라 권리를 나누게 될 수 있습니다.

예를 들어 한 주택을 두 사람이 각각 50%씩 공유한다면 두 사람에게 아파트가 한 채씩 배정되는 것이 아니라 하나의 권리를 공동으로 보유하는 형태가 될 가능성이 큽니다.

대표조합원으로 등록됐다는 사실도 아파트 전체를 단독으로 소유한다는 뜻은 아닙니다. 대표자는 공유자들을 대표해 조합 업무에 참여하는 사람일 뿐, 다른 공유자의 재산권까지 단독으로 취득하는 것은 아닙니다.

권리산정기준일을 확인해야 하는 이유

재개발구역에서 입주권 수를 늘리기 위한 이른바 지분 쪼개기를 제한하기 위해 권리산정기준일이 활용됩니다.

권리산정기준일 이후 하나의 토지나 건축물 지분을 여러 사람에게 나눠 팔거나 토지와 건축물을 분리해 양도하더라도 각각 별도의 분양권으로 인정되지 않을 수 있습니다.

특히 다음과 같은 물건은 주의해야 합니다.

• 권리산정기준일 이후 분할된 토지
• 단독소유 주택을 여러 명의 공유지분으로 나눈 물건
• 토지와 건축물의 소유자가 서로 다른 물건
• 면적이 매우 작은 도로 또는 나대지 지분
• 신축 다세대주택이나 지분 쪼개기가 의심되는 물건

매매가격이 저렴하다는 이유만으로 접근하면 입주권을 받지 못하고 현금청산되거나 공유자 사이의 분쟁이 생길 수 있습니다.

사업 단계에 따른 양도 제한도 확인해야 한다

공유지분 매수 시에는 현재 사업 단계도 중요합니다.

정비구역 지정, 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가 등 어느 단계에 있는지에 따라 조합원 지위의 양도와 승계 가능성이 달라질 수 있습니다.

특히 규제지역이나 법에서 정한 사업 단계 이후에는 지분을 매수해도 조합원 지위를 승계하지 못하고 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 예외 사유도 존재하므로 계약 전에 조합과 관할 구청에 확인해야 합니다.

공유지분 매수 전 확인할 서류

1. 토지·건물 등기사항증명서
2. 토지대장과 건축물대장
3. 정비구역 지정 고시문
4. 권리산정기준일
5. 조합원 명부와 대표조합원 선임 여부
6. 조합 정관과 관리처분계획
7. 분양대상자별 종전자산 평가 내용
8. 관할 지방자치단체의 정비사업 조례

중개업자의 설명만으로 판단하지 말고 조합 사무실과 관리처분계획 인가권자인 관할 구청에 해당 지분의 조합원 지위와 분양대상 여부를 서면으로 문의하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

공유지분을 매수하면 재개발구역의 토지등소유자가 될 가능성은 있지만, 독립된 조합원 자격과 아파트 한 채의 분양권까지 자동으로 보장되는 것은 아닙니다.

여러 명이 하나의 부동산을 공유하면 대표자 1명만 조합원으로 보고 하나의 분양권만 인정될 수 있습니다. 권리산정기준일 이후 나뉜 지분이나 양도가 제한된 단계에서 취득한 지분은 현금청산 위험도 있습니다.

계약 전에는 등기부만 확인할 것이 아니라 조합 정관, 관리처분계획, 권리산정기준일과 관할 지방자치단체 조례까지 함께 확인해야 합니다.

※ 이 글은 일반적인 정비사업 기준을 설명한 참고자료입니다. 실제 조합원 자격과 분양대상 여부는 사업지별 조례, 조합 정관, 관리처분계획과 매수 시점에 따라 달라질 수 있습니다.