등기부 분석

아파트 한 동 안에서 각 세대가 따로 소유하는 부분이에요. 예를 들어 101동 501호의 실내처럼, 독립된 집으로 소유하는 부분을 말해요.

조금 더 알아볼까요?

복도·계단·엘리베이터처럼 여러 세대가 함께 사용하는 공용부분과 구분해요. 등기부의 전유부분 면적을 아파트 광고의 공급면적과 같은 숫자라고 생각하면 안 돼요.

아파트는 건물만 있는 것이 아니라 그 아래 토지도 필요해요. 대지권은 각 세대의 건물 소유권과 연결해 등기하는 토지에 관한 권리예요. 보통 토지 소유권 지분이지만 다른 종류의 권리일 수도 있어요.

조금 더 알아볼까요?

아파트를 산다고 단지의 땅 전체를 혼자 소유하는 것은 아니에요. 각 세대에 연결된 토지 권리가 있어요. 대지권으로 등기된 권리는 원칙적으로 전유부분과 따로 처분하지 않아요.

전체 토지 권리 중 해당 세대에 연결된 몫을 나타내는 비율이에요. 등기부에는 분수 형태로 적힐 수 있어요.

조금 더 알아볼까요?

대상 토지가 1,000㎡이고 소유권 대지권 비율이 1,000분의 20이라면, 지분에 해당하는 면적은 계산상 20㎡예요. 땅의 특정 위치 20㎡를 혼자 쓰거나 소유한다는 뜻은 아니에요.

은행이 돈을 빌려주면서 집을 담보로 잡아둔 권리예요. 집주인이 돈을 갚지 못하면 집이 경매로 팔릴 수 있고, 은행은 그 돈에서 자신의 권리 순서에 따라 돈을 돌려받아요.

예를 들어볼게요

집주인이 2억 원을 빌렸는데 등기부에는 ‘채권최고액 2억 4,000만 원’이라고 적힐 수 있어요. 이 금액은 이자 등을 고려한 담보 한도예요. 지금 남은 대출이 2억 4,000만 원이라는 뜻은 아니에요.

어떤 경우에 주의해야 할까요?

근저당권이 있다고 무조건 위험한 집은 아니에요. 하지만 내 보증금보다 앞서는 권리가 있고 집을 판 돈이 부족하면 보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있어요. 다른 권리와 세금 등도 함께 확인해야 해요.

전세금을 내고 집을 사용하면서, 전세금 반환에 관한 권리를 등기부에 기록하는 것이에요. 법에서 정한 범위에서 다른 채권자보다 먼저 전세금을 돌려받을 수 있는 권리도 있어요.

전세계약과 같은 건가요?

아니에요. 전세계약서를 썼다고 전세권이 자동으로 생기지는 않아요. 전세권 설정등기를 해야 해요. 전입신고와 확정일자로 보호받는 주택 임대차와는 다른 제도예요.

어떤 경우에 주의해야 할까요?

내가 사거나 빌릴 집에 다른 사람의 전세권이 남아 있다면, 그 사람의 전세금과 집을 사용할 권리가 아직 정리되지 않았을 수 있어요. 기간이 끝났다는 이유만으로 보증금 반환과 말소까지 끝났다고 생각하면 안 돼요.

갚아야 할 돈이나 세금을 받아내기 위해 집의 처분을 제한하는 조치예요. 집주인이 집을 처분해 돈을 받아낼 기회를 없애지 못하도록 하는 것이라고 이해하면 돼요.

예를 들어볼게요

집주인이 갚아야 할 돈을 갚지 않아 채권자가 집행 절차를 진행하거나, 세금을 내지 않아 세무 기관이 집을 압류할 수 있어요. 상황에 따라 집을 경매나 공매로 팔아 돈을 회수하는 절차가 이어질 수 있어요.

어떤 경우에 주의해야 할까요?

압류가 남아 있는 집을 샀다고 기존 문제가 자동으로 사라지지는 않아요. 집주인이 ‘잔금을 받으면 해결하겠다’고 말해도 실제로 해제와 말소가 가능한지 확인해야 해요. 압류 기록만으로 현재 집행이 어디까지 진행됐는지는 알 수 없어요.

돈을 받을 권리에 대한 다툼이 끝나기 전에 재산을 임시로 묶어두는 조치예요. 나중에 돈을 받을 수 있게 재산을 지켜두는 역할을 해요.

예를 들어볼게요

민수가 집주인에게 돈을 빌려줬는데 돌려받지 못했어요. 소송이 끝나기 전에 집주인이 재산을 처분할까 걱정된다면 법원에 가압류를 신청할 수 있어요. 법원이 요건을 살펴 결정하면 등기부에 기록돼요.

압류와 무엇이 다른가요?

가압류는 앞으로 돈을 받아낼 절차를 위해 재산을 미리 묶어두는 보전조치예요. 가압류가 있다는 것만으로 집주인이 소송에서 이미 졌거나 채무가 최종 확정됐다는 뜻은 아니에요.

어떤 경우에 주의해야 할까요?

임시 조치라고 가볍게 보면 안 돼요. 이후 집행으로 이어질 수 있고, 가압류가 남은 상태에서 얻은 권리에 영향을 줄 수 있어요. 금액이 작거나 오래된 기록이라고 무시해서도 안 돼요.

권리에 대한 다툼이 끝날 때까지 현재 상태를 지키기 위한 임시 조치예요. 종류가 여러 가지이며, 등기부에서 보는 처분금지가처분은 집을 팔거나 담보를 설정하는 등의 처분을 제한하는 조치예요.

예를 들어볼게요

민수가 ‘이 집의 소유권을 내게 넘겨줘야 한다’고 소송을 하고 있다고 해볼게요. 소송 중 집이 다른 사람에게 팔리면 문제가 복잡해질 수 있어요. 그래서 민수는 권리를 지키기 위해 처분금지가처분을 신청할 수 있어요.

가압류와 무엇이 다른가요?

가압류는 주로 돈을 받을 권리를 지키는 조치예요. 가처분은 소유권처럼 돈을 받는 것 이외의 권리 등을 지키기 위해 사용돼요. 이름이 비슷해도 목적과 효과가 달라요.

어떤 경우에 주의해야 할까요?

가처분이 남은 집은 소유권이나 계약 권한에 관한 다툼이 있을 수 있어요. 나중에 집을 샀더라도 소송 결과에 따라 내 권리가 영향을 받을 수 있어요. 가처분만으로 누가 최종적으로 이겼는지는 알 수 없어요.

나중에 정식 등기를 할 때의 순서를 미리 확보하는 등기예요. 여기서 정식 등기는 ‘본등기’라고 불러요. 가등기 자체가 소유권 이전을 완료했다는 뜻은 아니에요.

예를 들어볼게요

민수가 집의 소유권을 넘겨받기로 했지만 아직 본등기를 할 조건이나 서류가 갖춰지지 않았다고 해볼게요. 민수는 장래 본등기의 순위를 지키기 위해 가등기를 할 수 있어요.

어떤 경우에 주의해야 할까요?

단순한 예약 표시라고 생각하면 안 돼요. 나중에 본등기가 이루어지면 가등기 뒤에 생긴 등기의 효력이나 말소에 영향을 줄 수 있어요. 가등기가 있는 집을 샀다고 먼저 있던 권리가 자동으로 사라지지는 않아요.

가등기는 모두 같은 건가요?

아니에요. 소유권을 넘겨받을 청구권을 지키기 위한 가등기도 있고, 돈을 빌려주면서 담보 목적으로 하는 가등기도 있어요. 종류와 원인에 따라 처리 방법이 달라요.

집을 일정한 목적에 따라 관리하거나 처분하도록 다른 사람이나 회사에 맡기고, 그 명의로 등기한 상태예요. 맡기는 사람을 ‘위탁자’, 맡아서 처리하는 사람을 ‘수탁자’라고 해요.

예를 들어볼게요

집을 가진 사람이 신탁회사에 집을 맡겼다고 해볼게요. 등기부에는 신탁회사 명의로 소유권이 기록될 수 있어요. 이때 원래 집을 가진 사람이 찾아와 ‘내 집이니까 나와 계약하면 된다’고 말하더라도, 실제 계약 권한이 있는지는 따로 확인해야 해요.

어떤 경우에 주의해야 할까요?

신탁 내용에 따라 집을 팔거나 빌려줄 수 있는 사람, 필요한 동의와 조건이 달라요. 권한 없는 사람과 계약하거나 잘못된 상대에게 보증금을 보내면 계약과 돈을 돌려받는 문제로 이어질 수 있어요.

신탁원부는 무엇인가요?

신탁의 목적과 관리·처분 방법 등 신탁 내용을 기록한 자료예요. 등기부에 ‘신탁’이라고 적힌 것만으로는 계약 권한과 조건을 충분히 알기 어려워서 신탁원부와 관련 약정까지 확인해야 해요.

세입자가 집을 빌려 사용하는 권리를 등기부에 기록한 것이에요. 종류가 여러 가지인데, 특히 ‘임차권등기명령’은 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 법원에 신청하는 제도예요.

예를 들어볼게요

민수의 전세계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않았어요. 민수는 다른 집으로 이사해야 해요. 이때 임차권등기명령을 통해 등기가 완료되면, 법에서 정한 요건에 따라 이사 후에도 보증금 보호에 필요한 권리를 유지하거나 취득할 수 있어요.

신청하면 바로 이사해도 되나요?

신청한 것과 실제 등기가 완료된 것은 달라요. 보증금을 못 받은 상태에서 이사하려면 등기 완료 여부와 자신의 권리 보호 요건을 먼저 확인해야 해요.

새로 들어가는 사람은 무엇을 조심해야 하나요?

기존 세입자의 임차권등기명령에 따른 등기가 남아 있다면 보증금 반환 문제가 해결되지 않았을 수 있어요. 그 등기 이후 새로 들어가는 세입자는 소액보증금을 다른 채권자보다 우선해 받는 ‘최우선변제’ 보호가 제한될 수 있어요. 기존 등기를 가볍게 보면 안 돼요.