근저당 없는 집이면 괜찮을까? 을구가 비어 있어도 확인할 것

“등기부에 근저당이 없으니 안전한 집이겠죠?”

집을 계약할 때 을구가 깨끗하면 마음이 놓입니다. 집주인의 은행 대출 때문에 내 보증금이 밀리거나, 매수한 집에 담보가 남는 걱정이 줄어들기 때문입니다.

하지만 근저당이 없다는 사실과 계약에 문제가 없다는 판단은 다릅니다. 을구에는 나타나지 않는 소유권 문제나 기존 임차인의 권리가 있을 수 있습니다. 계약 전에는 갑구, 실제 계약자, 현장 상황까지 함께 확인해야 합니다.

1. 등기부 을구가 비어 있다는 뜻

등기부는 크게 표제부·갑구·을구로 나뉩니다.

을구가 비어 있다면 확인한 등기사항증명서의 표시 범위에서 을구에 기재된 권리가 없다는 뜻입니다. 집주인의 모든 빚이 없거나, 보증금 반환 능력이 충분하다는 뜻은 아닙니다.

현재 유효한 사항만 표시한 서류와 말소사항까지 포함한 서류는 보이는 내용이 다릅니다. 과거 근저당이 있었는지까지 알아보려면 말소사항을 포함해 확인하는 편이 좋습니다.

2. 을구보다 먼저 갑구를 확인하세요

근저당이 없어도 갑구에 문제가 있으면 계약을 신중하게 검토해야 합니다. 특히 다음 항목을 확인하세요.

• 압류·가압류: 채무 문제로 재산 처분이나 회수에 영향을 줄 수 있습니다.
• 가처분: 소유권 분쟁이나 처분 제한과 관련될 수 있습니다.
• 가등기: 이후 본등기가 이루어지면 권리관계에 영향을 줄 수 있습니다.
• 경매개시결정: 경매 절차가 진행되고 있다는 표시입니다.

이런 항목이 있으면 “잔금 전에 정리한다”는 말만 듣고 진행하기보다, 등기 내용과 해소 방법부터 확인해야 합니다.

계약 상대방이 현재 소유자인지도 중요합니다. 신분증과 등기부의 소유자 정보를 대조하고, 대리인이 나온다면 위임 범위와 관련 서류를 확인하세요.

3. 전세라면 기존 보증금과 체납 정보도 확인하세요

을구에 전세권이 없다고 기존 세입자도 없는 것은 아닙니다. 전세권을 등기하지 않고 거주하는 임차인도 있기 때문입니다.

특히 여러 가구가 거주하는 다가구주택은 다른 임차인의 보증금과 권리 취득 시점이 내 보증금 회수에 영향을 줄 수 있습니다.

자료마다 확인할 수 있는 범위가 다르므로 하나만 보고 판단하지 않는 것이 좋습니다. 체납 정보 역시 등기부에 압류가 없다는 이유만으로 확인을 생략하면 안 됩니다.

신탁등기가 있다면 신탁원부와 계약 체결 권한도 별도로 확인해야 합니다.

보증금이 주변 시세에 비해 지나치게 높지 않은지도 살펴보세요. 근저당이 없어도 집값이 하락하거나 보증금 반환이 지연될 가능성은 남습니다.

4. 매매라면 기존 세입자와 인도 조건을 확인하세요

집을 사는 경우에는 근저당 유무 외에 누가 거주하고 있으며, 언제 집을 넘겨받을 수 있는지가 중요합니다.

기존 세입자가 있다면 임대차계약서, 보증금, 계약기간, 계약갱신요구권 행사 여부를 확인하세요. 보증금을 매수인이 승계하는지, 매도인이 반환하고 빈집으로 인도하는지도 계약서에 명확히 정해야 합니다.

현장에서는 누수·시설 상태를 살피고, 건축물대장과 계약 대상의 용도·면적 등도 대조하세요. 을구가 깨끗하다는 사실만으로 이런 문제가 해결되지는 않습니다.

5. 계약일에 깨끗해도 잔금일에 다시 확인하세요

계약부터 잔금까지 시간이 지나면 새로운 등기가 생길 수 있습니다. 따라서 오래된 등기부 한 장으로 확인을 끝내지 마세요.

계약 직전과 잔금 지급 직전에 등기부를 다시 확인하고, 이후 약속한 소유권 이전이나 말소가 반영됐는지도 확인하는 방식이 좋습니다.

전세는 입주와 전입신고, 확정일자도 챙겨야 합니다. 일반적인 주택임대차의 대항력은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날 발생하며, 우선변제권에는 확정일자도 필요합니다. 확정일자만 받으면 모든 보호가 즉시 완성되는 것은 아닙니다.

대출을 갚았지만 근저당이 남아 있다면 대출 갚았다는데 근저당권은 그대로? 계약 전 확인할 사항 도 참고하세요.

자주 묻는 질문