등기부등본 보는 법, 집 계약 전에 어디부터 확인할까?

마음에 드는 집을 찾았는데 등기부등본에 ‘근저당권설정’, ‘소유권이전’, ‘가압류’ 같은 낯선 단어가 보이면 계약해도 되는지 막막해집니다. 반대로 별다른 기록이 없다고 바로 안심하기도 어렵습니다.

등기부등본은 집의 주소와 소유자, 등기된 권리를 확인하는 출발점입니다. 처음부터 모든 용어를 외우기보다 ‘계약할 집이 맞는지 → 누구와 계약하는지 → 어떤 권리가 있는지’ 순서로 읽어보세요.

1. 등기부등본이란? 집의 소유권과 권리 기록

흔히 등기부등본이라고 부르는 서류의 공식 명칭은 등기사항증명서입니다. 부동산의 표시와 등기된 권리관계를 확인할 수 있으며, 크게 다음 세 부분으로 나뉩니다.

서류를 받으면 먼저 열람·발급 시점을 확인하세요. 오래된 등기부에는 이후에 생긴 권리가 반영되지 않을 수 있습니다.

2. 표제부: 내가 계약할 집이 맞을까?

첫 번째는 계약 대상 확인입니다. 집 이름이 같아도 동·호수가 다르면 다른 부동산입니다. 표제부의 소재지번과 건물명칭, 동·호수를 계약서 및 실제 방문한 집과 비교하세요.

전유부분 면적을 광고에 나온 공급면적과 같은 숫자라고 생각하면 안 됩니다. 대지권 표시가 없거나 계약 내용과 다르다면 그 이유와 관련 서류를 추가로 확인하세요.

3. 갑구: 누구의 집이고, 누가 계약할까?

갑구에서는 현재 소유자와 계약 상대방의 권한을 확인합니다. 예전에 적힌 이름이나 마지막 줄 하나만으로 판단하지 말고, 소유권이전·지분·변경·말소 기록을 연결해 읽어야 합니다.

• 소유권보존: 처음 소유권을 등기한 기록
• 소유권이전: 매매·상속 등으로 소유권이 넘어간 기록
• 등기명의인 표시변경·경정: 이름·주소 등의 변경이나 잘못된 표시를 바로잡은 기록

표시변경이나 경정이 있다고 해서 집주인이 바뀐 것은 아닙니다. 소유자와 직접 계약한다면 신분증의 인적사항을 비교하고, 대리인이 나온다면 위임장 등으로 계약 권한을 확인하세요.

공동소유라면 각 소유자의 지분과 계약에 필요한 동의·위임 범위도 살펴야 합니다.

4. 을구: 근저당권은 얼마이고, 어떻게 처리할까?

을구에서는 근저당권이나 전세권 등 다른 사람의 권리를 확인합니다. 권리 이름뿐 아니라 권리자·금액·접수일·변경 및 말소 기록을 함께 보세요.

“잔금을 받으면 대출을 갚겠다”는 설명을 들었다면 다음 사항을 구체적으로 정하세요.

• 어떤 근저당권을 말소할 것인지
• 상환액과 송금처를 어떻게 확인할 것인지
• 말소서류 준비와 신청은 누가 담당하는지
• 말소 완료를 어떤 서류로 확인할 것인지

근저당권이 있다는 이유만으로 계약 불가라고 단정하거나, 금액이 작다는 이유만으로 안전하다고 판단하면 안 됩니다.

5. 말소된 기록과 현재 남은 기록을 구분하세요

말소사항이 포함된 등기부에는 과거의 권리도 나옵니다. ‘근저당권설정’이라는 단어를 발견했다고 그 권리가 지금도 남아 있다고 단정하면 안 됩니다.

원문의 말소 표시와 ‘몇 번 등기 말소’라는 문구를 해당 순위번호에 연결해 확인하세요. 소유권이전과 근저당권 말소도 서로 다른 절차입니다.

6. 잔금 지급 전에도 다시 확인하세요

계약 이후 새로운 권리가 등기될 수 있으므로 잔금 지급 전에도 최신 등기부를 다시 확인하는 것이 좋습니다.

등기부에 모든 거래 위험이 나타나는 것은 아닙니다. 전세라면 다른 세입자의 보증금, 세금 체납, 전입신고·확정일자 등도 함께 검토해야 합니다.

자주 묻는 질문

계약 전에는 이 세 가지부터 기억하세요

등기부등본 보는 법의 시작은 표제부에서 집을 확인하고, 갑구에서 소유자와 계약 권한을 확인하고, 을구에서 다른 권리를 확인하는 것입니다.

그다음 과거 기록과 현재 남은 권리를 구분하고, 잔금 전 최신 등기부로 다시 점검하세요. 낯선 용어를 이해하는 데서 한 걸음 더 나아가, “이 기록이 내 계약에서 어떻게 처리되는가?”까지 확인하는 것이 핵심입니다.