등기부등본 열람용과 발급용, 계약할 때 무엇이 필요할까?

“등기부에 ‘열람용’이라고 적혀 있는데, 이걸 보고 계약해도 될까요?”

집 계약을 앞두고 등기부등본을 받으면 내용보다 이 문구가 먼저 신경 쓰이기도 합니다. 발급용보다 중요한 정보가 빠진 것은 아닌지, 열람용으로 확인하면 계약에 문제가 생기는 것은 아닌지 헷갈리기 때문입니다.

계약 전 등기 내용을 확인하려는 목적이라면 열람을 활용할 수 있습니다. 기관에 증명서로 제출해야 한다면 발급용과 제출처의 요구 조건을 확인해야 합니다. 무엇보다 서류 종류만큼 중요한 것은 확인 시점과 기재 내용입니다.

1. 등기부등본 열람용과 발급용의 차이

흔히 등기부등본이라고 부르는 서류의 공식 명칭은 등기사항증명서입니다. 부동산의 주소와 소유자, 등기된 권리관계를 확인하는 자료입니다.

인터넷 열람·발급 수수료는 「등기사항증명서 등 수수료규칙」 기준입니다. 등기소 방문 발급은 1통당 1,200원으로 이용 방법에 따라 비용이 다릅니다.

2. 계약할 때 열람용으로 확인해도 될까요?

소유자와 등기된 권리를 확인하기 위해 열람하는 것과, 기관에 증명서를 제출하는 것은 구분하면 됩니다.

전세계약 전 집주인 이름이나 근저당권을 살펴보려는 경우에는 최신 등기기록을 열람해 확인할 수 있습니다. 열람용으로 확인했다는 이유만으로 계약 자체가 무효가 되는 것은 아닙니다.

은행이나 보증기관 등이 직접 조회하는 경우도 있습니다. 제출 필요 여부부터 물어보면 불필요한 발급을 줄일 수 있습니다.

3. 발급용이면 더 많은 권리가 표시될까요?

열람용과 발급용의 구분만으로 권리관계가 더 자세하거나 덜 자세해지는 것은 아닙니다. 확인한 부동산, 조회 시점, 선택한 증명 범위가 같은지를 함께 봐야 합니다.

열람용과 발급용의 내용이 다르게 보인다면 먼저 조회 날짜와 선택 조건을 비교하세요. 오래전에 발급한 서류보다 오늘 열람한 기록에 새로운 등기가 반영돼 있을 수도 있습니다.

4. 서류를 받으면 이 순서로 확인하세요

① 내가 계약할 집이 맞는지

주소와 아파트 이름만 보지 말고 동·호수까지 계약서와 대조하세요. 비슷한 이름의 단지나 다른 호실 서류를 잘못 받지 않았는지 확인해야 합니다.

② 언제 열람하거나 발급했는지

서류는 확인 시점의 등기 내용을 보여줍니다. 발급용이라도 오래된 자료라면 그 이후의 권리 변동까지 알 수는 없습니다.

③ 현재 소유자와 계약 상대방이 일치하는지

갑구에서 소유자와 지분을 확인하세요. 대리인이 계약한다면 소유자 확인과 별개로 위임 범위 등 계약 권한을 확인해야 합니다.

④ 현재 남아 있는 권리가 무엇인지

갑구의 압류·가압류·가처분·가등기와 을구의 근저당권·전세권 등을 살펴보세요. 과거 기록이 포함됐다면 말소 여부를 해당 등기와 연결해 읽어야 합니다.

5. 계약 때 확인했어도 잔금 전에 다시 보세요

계약일에 확인한 등기부가 잔금일까지 같은 상태로 유지된다는 보장은 없습니다. 그사이 새로운 담보나 압류 등이 등기될 수 있기 때문입니다.

• 계약 직전: 계약 대상과 소유자, 권리관계 확인
• 잔금 지급 직전: 계약 이후 새로운 등기가 생겼는지 확인
• 등기 처리 후: 약속한 소유권 이전이나 말소가 반영됐는지 확인

집주인이나 중개사가 보내준 사진만 보관하기보다, 중요한 시점에는 직접 최신 기록을 확인하고 확인 날짜가 드러나는 자료를 남겨두세요.

자주 묻는 질문