등기사항전부증명서와 일부증명서, 집 계약 전 무엇을 봐야 할까?

“등기부 받았으니 확인은 끝났겠지?”

매도인이나 중개인이 건넨 서류에 내 계약 상대방의 이름이 적혀 있다면 안심하기 쉽습니다. 하지만 등기사항증명서는 발급 종류에 따라 표시되는 범위가 다릅니다. 소유자를 확인할 수 있는 서류라고 해서 과거 기록과 다른 권리까지 충분히 확인했다는 뜻은 아닙니다.

집 계약 전에는 서류 내용뿐 아니라 제목에 적힌 ‘전부·일부’, ‘말소사항 포함·현재 유효사항’부터 확인하는 것이 좋습니다.

등기사항전부증명서와 일부증명서의 차이

흔히 ‘등기부등본’이라고 부르는 서류의 공식 명칭은 등기사항증명서입니다. 부동산의 표시와 소유권, 담보권 등 등기기록에 기재된 사항을 확인하는 데 사용합니다.

전부증명서와 일부증명서는 어떤 범위의 등기사항을 보여주는지에 차이가 있습니다.

구분	표시 범위와 특징
등기사항전부증명서	해당 등기기록을 전반적으로 확인하는 서류
등기사항일부증명서	특정인 지분·현재 소유현황 등 선택한 범위를 중심으로 확인하는 서류

생활법령정보는 인터넷등기소에서 발급할 수 있는 종류로 전부증명서와 함께 특정인 지분, 현재 소유현황, 지분취득 이력에 관한 일부증명서 등을 안내합니다.

일부증명서는 누가 임의로 잘라 만든 서류라는 뜻이 아닙니다. 정식 발급 종류이지만, 계약 검토에 필요한 내용을 모두 담았는지는 별도로 확인해야 합니다.

‘전부’라고 과거 기록이 모두 나오는 것은 아닙니다

전부증명서에서도 말소사항 포함 여부를 구분해야 합니다.

1. 전부증명서 — 말소사항 포함

말소된 등기사항까지 포함해 해당 등기기록을 확인하는 방식입니다. 과거 소유권 변동이나 근저당 설정·말소의 흐름을 살펴볼 때 도움이 됩니다.

2. 전부증명서 — 현재 유효사항

말소된 내용을 제외하고 현재 유효한 등기사항을 중심으로 확인하는 방식입니다. 남아 있는 권리를 파악하기 편하지만, 과거 변동 과정을 살펴보는 데는 제한이 있습니다.

전부·일부는 표시 범위의 구분이고, 말소사항 포함 여부는 과거 기록을 어디까지 표시할지에 관한 구분입니다. 전부증명서라고 해서 무조건 말소 이력이 모두 나오는 것은 아닙니다.

집 계약 전에는 어떤 서류를 보는 것이 좋을까?

매매나 전세계약을 앞두고 처음 권리관계를 검토한다면 등기사항전부증명서의 말소사항 포함본으로 전체 흐름을 살펴보는 방식을 권합니다.

현재 소유자와 남아 있는 권리뿐 아니라, 기존 권리가 언제 설정되고 말소됐는지 함께 볼 수 있기 때문입니다. 다만 모든 계약에서 반드시 이 종류만 발급해야 한다는 뜻은 아닙니다.

확인 목적	살펴볼 서류
계약 전 권리관계와 변동 흐름 검토	전부증명서 말소사항 포함본
현재 남아 있는 등기사항 정리	전부증명서 현재 유효사항
특정 공유자의 지분 등 제한된 사항 확인	목적에 맞는 일부증명서
은행·기관에 서류 제출	제출처가 요구하는 종류

중요한 것은 서류가 두껍거나 얇은지가 아닙니다. 내가 확인해야 할 범위가 빠짐없이 표시됐는지를 살펴봐야 합니다.

서류를 받았다면 이 순서로 확인하세요

1. 제목에서 발급 종류를 확인하세요

첫 장에서 전부증명서인지 일부증명서인지, 말소사항 포함인지 현재 유효사항인지 확인합니다.

‘현재 소유현황’이라고 적혀 있다면 소유자 확인에 활용하되, 그것만으로 전체 권리관계를 검토했다고 판단하지 마세요.

2. 계약하려는 부동산이 맞는지 확인하세요

아파트라면 동·호수와 건물 표시를 확인하세요. 같은 단지의 다른 호실이나 토지 서류를 잘못 받지 않았는지도 살펴봐야 합니다.

집합건물은 전유부분과 대지권 관련 표시도 확인 대상입니다.

3. 갑구와 을구를 함께 읽으세요

갑구에서는 소유자와 소유권 관련 기록을, 을구에서는 근저당권·전세권 등 소유권 외 권리를 확인합니다.

서류가 익숙하지 않다면 등기부등본 보는 법에서 표제부·갑구·을구 순서로 살펴보세요.

4. 말소된 기록과 현재 권리를 구분하세요

말소사항 포함본에는 이미 없어진 근저당이나 가압류 등이 보일 수 있습니다. 과거 기록이 있다는 이유만으로 현재도 같은 부담이 남아 있다고 판단하면 안 됩니다.

반대로 “대출은 갚았다”는 설명을 들었더라도 등기상 근저당이 말소됐는지는 따로 확인해야 합니다.

함께 읽기: 대출 갚았다는데 근저당권은 그대로? 계약 전 확인할 사항

5. 열람·발급 시점과 전체 페이지를 확인하세요

전부증명서라도 오래전에 발급했다면 이후 변경사항이 반영되지 않습니다. 계약 전 확인한 뒤에도 잔금 지급 전 최신 기록을 다시 살펴보는 것이 좋습니다.

사진이나 PDF를 받았다면 첫 장만 보지 말고 페이지 번호와 마지막 장까지 확인하세요. 일부 페이지가 빠진 전부증명서는 전체 내용을 검토한 자료가 될 수 없습니다.

전부증명서만 보면 계약이 안전할까?

등기부에 나타나지 않는 임대차관계, 세금, 실제 점유 상태, 건축물 현황 등은 별도 확인이 필요합니다. 신탁등기가 있다면 신탁원부와 임대 권한 등 추가 자료도 살펴봐야 합니다.

등기사항증명서는 중요한 출발점이지만, 계약 안전성을 단독으로 보장하는 서류는 아닙니다.

자주 묻는 질문