부부 공동명의면 종부세가 줄어들까? 단독명의와 세금 비교

아파트를 살 때 부부 공동명의로 하면 세금을 줄일 수 있다는 말을 많이 듣습니다. 실제로 공동명의는 종합부동산세 기본공제를 부부가 각각 적용받을 수 있어 단독명의보다 유리한 경우가 있습니다.

하지만 공동명의가 항상 정답은 아닙니다. 주택 공시가격과 지분율, 보유기간, 부부의 나이에 따라 단독명의가 유리할 수도 있습니다. 이미 보유한 주택을 공동명의로 변경한다면 증여세와 취득세, 등기비용까지 따져봐야 합니다.

종부세는 실거래가가 아닌 공시가격으로 계산한다

종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 보유한 주택의 공시가격을 기준으로 과세합니다. 개인이 보유한 주택의 공시가격을 전국 단위로 합산한 뒤 기본공제 금액을 빼고 공정시장가액비율과 세율을 적용합니다.

현재 일반 개인의 주택분 기본공제는 9억원이며, 요건을 충족한 1세대 1주택자는 12억원을 공제받을 수 있습니다. 따라서 아파트 매매가격이 12억원을 넘는다고 곧바로 종부세 대상이 되는 것은 아닙니다.

단독명의와 공동명의 종부세 비교

단독명의 1주택

부부 중 한 명이 주택 한 채를 단독으로 소유하고 1세대 1주택 요건을 충족하면 공시가격에서 12억원을 공제합니다.

명의자의 나이와 보유기간에 따라 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다. 두 공제를 합한 한도는 최대 80%입니다.

부부 공동명의 1주택

부부가 공동명의 주택 한 채만 보유하고 별도의 특례를 신청하지 않으면 각자가 자신의 지분에 대해 종부세 납세의무자가 됩니다.

이때 부부는 각각 9억원씩 기본공제를 적용받을 수 있습니다. 지분이 50대 50이고 다른 주택이 없다면 두 사람의 공제금액을 합해 최대 18억원의 효과를 기대할 수 있습니다.

다만 공동명의 개별 과세 방식에서는 고령자 및 장기보유 세액공제를 받을 수 없습니다.

부부 공동명의 1주택 특례란?

부부 공동명의 1주택자는 일정 요건을 충족하면 부부 중 한 명을 납세의무자로 정해 단독명의 1주택자처럼 종부세를 계산하는 특례를 신청할 수 있습니다.

특례를 적용하면 각각 9억원을 공제받는 대신 주택 전체 공시가격에서 12억원을 공제합니다. 대신 납세의무자의 나이와 주택 보유기간을 기준으로 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다.

특례 신청 기간은 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 최초 신청 후 소유관계와 신청 내용에 변동이 없다면 다음 연도부터 별도로 신청하지 않아도 계속 적용됩니다.

공동명의와 단독명의, 어느 쪽이 유리할까?

주택 공시가격이 부부 각각의 지분 기준으로 9억원 이하라면 공동명의 개별 과세가 유리할 가능성이 큽니다. 50대 50 공동명의라면 주택 전체 공시가격이 18억원 이하일 때 각자의 지분이 기본공제 범위에 들어갈 수 있기 때문입니다.

반면 주택을 오래 보유했고 부부 중 한 명이 고령자 세액공제 대상이라면 단독명의 또는 공동명의 1주택 특례가 유리할 수 있습니다. 기본공제는 줄어들더라도 최대 80%의 세액공제를 적용받을 수 있기 때문입니다.

종부세를 비교할 때는 다음 세 가지 방식을 모두 계산해보는 것이 좋습니다.

• 단독명의 1세대 1주택 과세
• 부부 공동명의 개별 과세
• 부부 공동명의 1주택 특례

공동명의로 변경할 때 주의할 세금

이미 단독명의인 주택의 지분 일부를 배우자에게 넘기면 단순한 명의 정정이 아니라 증여로 볼 수 있습니다.

배우자 증여재산공제 범위 안이라도 취득세와 등기비용이 발생할 수 있습니다. 최근 10년 동안의 배우자 증여 내역에 따라 증여세가 생길 수도 있으며, 주택담보대출이 있다면 금융기관의 동의와 채무 인수 여부도 확인해야 합니다.

종부세 절감액보다 명의 변경 비용이 더 클 수 있으므로 종부세 한 가지만 보고 공동명의로 변경하는 것은 주의해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 부부 공동명의면 종부세가 무조건 줄어드나요?

아닙니다. 공시가격이 높지 않고 부부의 지분이 비슷하면 공동명의가 유리할 수 있지만, 장기보유·고령자 세액공제를 많이 받을 수 있다면 단독명의나 공동명의 특례가 유리할 수 있습니다.

Q2. 공동명의 1주택 특례는 누구나 신청할 수 있나요?

과세기준일 현재 거주자인 부부가 주택 한 채만 공동으로 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않는 등의 요건을 충족해야 합니다. 배우자가 다른 주택을 보유했다면 특례가 제한될 수 있습니다.

Q3. 공동명의 지분은 반드시 50대 50이어야 하나요?

아닙니다. 지분율은 다르게 정할 수 있습니다. 다만 지분율에 따라 각 배우자에게 귀속되는 공시가격과 향후 양도대금이 달라지므로 실제 자금 부담 비율을 고려해야 합니다.

Q4. 단독명의를 공동명의로 바꾸면 증여세가 없나요?

배우자 증여재산공제 범위 안이라면 증여세가 발생하지 않을 수 있지만, 취득세와 등기비용은 별도로 발생할 수 있습니다. 최근 10년간 배우자에게 증여한 재산도 함께 확인해야 합니다.

Q5. 공동명의 특례는 매년 신청해야 하나요?

최초 신청 이후 소유관계와 신청 내용에 변동이 없다면 일반적으로 다시 신청하지 않아도 계속 적용됩니다. 변경 사항이 있다면 신고 기간에 확인해야 합니다.

부부 공동명의는 각각의 기본공제를 활용할 수 있어 종부세를 줄이는 데 유리할 수 있습니다. 하지만 장기간 보유한 고령 1주택자라면 단독명의나 공동명의 1주택 특례의 세액공제가 더 유리할 수도 있습니다.

공동명의를 선택하기 전에는 종부세뿐 아니라 증여세, 취득세, 양도소득세와 명의 변경 비용까지 함께 계산해야 합니다. 세제개편안은 발표 이후 내용이 달라질 수 있으므로 실제 의사결정 시점에는 확정된 규정을 다시 확인하는 것이 안전합니다.

※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 위한 내용입니다. 실제 세액은 공시가격, 지분율, 주택 수, 보유기간과 개인별 조건에 따라 달라질 수 있습니다.