상속받은 아파트를 산다면? 상속등기와 실제 매도인 확인법

상속받은 아파트를 살 때 등기부에 고인 이름이 남아 있다면, 상속등기를 언제 마칠 수 있는지, 등기가 끝나면 누구 명의가 되는지부터 확인하세요. 상속인 한 명이 매매를 주도한다면 아파트 전체를 팔 권한이 있는지도 확인해야 합니다.

1. 등기부에 고인 이름이 남아 있어도 계약할 수 있나요?

상속으로 인한 부동산 소유권 취득은 등기 없이도 효력이 생깁니다. 상속등기 전에 매매계약을 맺는 것과 매수인 앞으로 소유권이전등기를 마치는 것은 별개의 절차입니다. 매수인 명의로 소유권이전등기를 하려면 상속등기가 먼저 이뤄져야 합니다.

계약금 송금 전에는 “상속등기 진행 중”이 어느 단계인지 물어보세요. 서류를 모으는 중인지, 법무사에게 맡긴 상태인지, 실제로 등기 신청을 접수했는지에 따라 잔금일까지 준비할 일이 달라집니다. 접수했다면 접수번호와 보완 요청 여부를 확인하고, 완료 후에는 최신 등기사항증명서를 다시 보세요.

2. 상속등기 상태에 따라 실제 매도인을 확인하는 법

공동상속인이 여러 명이면 상속재산은 공동상속인의 공유가 됩니다. 상속인 한 명은 자신의 지분을 처분할 수 있고, 아파트 전체를 매수하려면 전체 지분을 이전할 수 있는 사람들이 계약에 참여하는지 확인해야 합니다.

예를 들어 형제 두 사람이 절반씩 등기한 집을 사는데 형 한 명만 계약하러 나왔다면, 형 본인의 지분 외에 다른 상속인의 지분까지 계약할 권한이 있는지 확인하세요. 가족 중 한 명이 등기 서류를 챙기고 있다면, 다른 상속인에게 매매계약 권한도 위임받았는지 따로 확인해야 합니다.

3. 계약금 보내기 전에 어떤 서류를 확인하나요?

1. 최신 등기사항증명서
   동·호수, 소유자, 지분을 대조하고 갑구의 압류와 을구의 근저당권 등도 확인합니다.
2. 상속인 범위와 상속등기 예정 명의
   상속등기 전이라면 담당 법무사에게 가족관계 서류와 상속재산분할협의서 등으로 확인했는지 물어보세요. 유언이나 상속포기 등 별도 사정이 있다면 그에 맞는 자료가 필요할 수 있습니다.
3. 대리인의 위임장과 본인 확인 자료
   대리인이 참석한다면 해당 아파트의 매매계약 체결과 대금 수령이 각각 위임 범위에 들어 있는지 확인합니다.
4. 계약금 계좌와 예금주
   계약서에 적힌 수령인과 예금주를 대조합니다. 상속인 여러 명이 한 사람의 계좌로 받기로 했다면 누가 얼마를 받을 권한이 있는지, 공동매도인이 동의했는지 서면으로 남기세요.

4. 상속등기 전에 계약한다면 잔금 조건을 어떻게 정할까요?

가능하다면 상속등기가 끝난 뒤 최신 등기부를 확인하고 계약하는 편이 명확합니다. 먼저 계약하기로 했다면 상속등기 완료 기한과 함께 아래 내용을 구체적으로 정하세요.

• 상속등기를 누구 명의로, 언제까지 완료할지
• 매수인이 어떤 서류로 완료 여부를 확인할지
• 기한을 넘기거나 예정된 매도인과 실제 등기 명의가 달라지면 잔금일 연장 또는 계약 해제를 어떻게 처리할지
• 계약을 종료할 경우 이미 지급한 돈을 누가, 얼마를, 언제까지 반환할지

잔금대출을 이용한다면 은행에도 상속등기 진행 상태를 알려주세요. 새 등기사항증명서를 언제까지 제출해야 하는지 확인하면 잔금일과 대출 실행일을 맞추기 쉽습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 가족끼리 한 명 앞으로 넘기기로 했다는데 계약금을 보내도 될까요?

상속재산 분할 협의가 실제로 완료됐는지와 상속등기 예정 명의를 먼저 확인하세요. 말로 들은 내용만으로 판단하기 어렵다면 등기가 완료될 때까지 송금을 미루는 편이 안전합니다.

Q2. 상속등기 접수번호만 받으면 잔금을 보내도 되나요?

접수번호는 신청이 접수됐다는 뜻입니다. 보완 절차가 남아 있을 수 있으므로 잔금 전에는 최신 등기부에서 상속등기 완료 여부와 실제 매도인의 명의·지분을 확인하세요.

소유권이전등기 접수와 완료의 차이 보기 →

Q3. 상속등기가 끝났는데 근저당권이 남아 있다면요?

등기부 을구에서 근저당권자를 확인하세요. 잔금으로 기존 대출을 갚는 거래라면 상환액과 지급 계좌, 말소 서류를 누가 준비하는지 확인하세요.

잔금으로 근저당 말소할 때 확인할 사항 →