“매매가 6억원에 전세보증금이 4억원이면, 현금 2억원만 있으면 될까요?”

세입자가 거주하는 아파트는 보증금을 승계하는 조건으로 거래하기도 합니다. 하지만 매매가에서 보증금을 뺀 금액만 준비하면 자금 계획이 끝나는 것은 아닙니다.

매수할 때 지급할 돈과 임대차 종료 때 돌려줄 보증금을 나눠 계산해야 합니다. 세금·거래비용과 대출 가능 여부, 실제 입주 시점도 함께 확인하세요.

1. 보증금 승계는 반환 의무도 넘겨받는 것입니다

대항력 있는 임대차가 유지되는 주택을 매수하면 원칙적으로 새 소유자가 임대인의 지위를 승계합니다. 이때 보증금 반환채무도 함께 넘어옵니다.

예를 들어 보증금 4억원을 승계하면서 그만큼 매도인에게 지급할 매매대금을 줄였다면, 향후 임대차가 종료될 때는 매수인이 세입자에게 보증금을 반환해야 합니다.

보증금은 집값을 할인받은 돈이 아닙니다
매수 시 지급하는 현금은 줄어들지만, 나중에 돌려줘야 할 보증금 반환채무가 남습니다.

다만 임차인의 대항력 유무와 개별 권리관계에 따라 법적 판단이 달라질 수 있으므로 계약서와 실제 거주 현황을 확인해야 합니다.

2. 매수 시 필요한 현금은 이렇게 계산하세요

보증금 전액을 매매대금에서 공제하고 승계하기로 약정했다면 다음처럼 계산할 수 있습니다.

총 필요 자기자금 계산

매매가격 − 승계 보증금
− 매수에 실제 투입할 신규 대출금
+ 세금·거래비용

수리비와 남겨둘 비상자금은 별도로 더하세요. 신규 대출금은 세입자가 있는 상태에서도 실행 가능한 것으로 은행에서 확인한 금액만 반영해야 합니다.

다음은 신규 대출 없이 매수하는 가상 사례입니다.

항목 금액
아파트 매매가격 6억원
승계할 임대차보증금 −4억원
매매대금 중 자기자금 2억원
세금·거래비용 가정 1,000만원
남겨둘 비상자금 1,000만원
준비할 자금 합계 2억2,000만원

※ 설명을 위한 가정입니다. 실제 세금·수수료는 주택 수, 가격과 거래 조건 등에 따라 달라집니다.

이 사례에서 매도인에게 지급하는 매매대금은 2억원이지만, 매수 후에는 보증금 4억원의 반환 의무가 남습니다.

세금과 거래비용은 차액 2억원만을 기준으로 계산한다고 생각하면 안 됩니다. 각 항목의 과세표준과 산정 기준을 따로 확인하세요.

3. 계약금과 잔금은 중복해서 더하지 마세요

위 사례에서 계약금으로 6,000만원을 먼저 지급하고, 중도금은 없다고 가정해보겠습니다.

잔금일 매매대금 지급액

6억원 − 승계 보증금 4억원
− 지급한 계약금 6,000만원
= 1억4,000만원

계약금 6,000만원과 잔금 1억4,000만원을 합하면 자기자금 2억원입니다. 여기에 미지급 세금·거래비용 등을 더해 준비하세요.

계약금 비율은 당사자 간 약정에 따라 달라집니다. 보증금이 많아 최종 차액이 적더라도 계약일에 먼저 지급해야 할 현금이 얼마인지는 별도로 확인해야 합니다.

집 살 때 필요한 현금과 계약금·잔금 계산법을 함께 보면 날짜별 자금표를 정리하는 데 도움이 됩니다.

4. 임대차 서류와 실제 현황을 확인하세요

“전세 4억원이고 내년에 나갑니다”라는 말만으로 계약하지 마세요. 다음 항목을 서류와 임차인 확인을 통해 대조하는 것이 좋습니다.

  • 계약 내용: 최초 계약서, 갱신계약서와 특약
  • 보증금: 현재 금액, 증액·감액 내역과 실제 지급 여부
  • 임대차 기간: 시작일·종료일과 갱신요구권 행사 여부
  • 실제 현황: 계약자·거주자, 점유와 전입 관련 사항
  • 권리관계: 등기부상 담보권, 임차권등기와 압류 등
  • 반환 관련 사항: 보증금반환채권 양도·질권설정 통지, 전세대출·반환보증 관련 서류

전세대출이나 채권 양도 등이 있다면 보증금을 누구에게 어떤 방식으로 반환해야 하는지도 확인해야 합니다.

매매계약서에는 승계할 계약과 보증금 액수, 매매대금 공제 방식, 월세·관리비 정산 기준 등을 구체적으로 적으세요. 임차인과 새 임대인의 연락처·입금 계좌 변경도 확인해두는 것이 좋습니다.

5. 대출과 실입주 가능 여부를 따로 확인하세요

일반적인 빈집 매수와 같은 대출이 가능하다고 가정하면 안 됩니다. 기존 임차인의 권리, 담보평가와 금융기관 심사에 따라 한도와 실행 조건이 달라질 수 있습니다.

지역·상품에 따른 전입 요건이나 토지거래허가 대상 여부도 확인하세요. 기존 임대차를 유지하는 거래 구조가 해당 조건과 맞는지 계약 전에 검토해야 합니다.

매수했다고 바로 입주할 수 있는 것은 아닙니다
계약기간, 갱신요구권과 통지 시점 등을 따져야 합니다. 실입주 예정이라면 단순한 만기 날짜만 보고 일정을 확정하지 마세요.

6. 보증금 반환 시점의 부족자금도 계산하세요

처음 들어가는 돈이 적어도 임대차 종료 때 큰돈이 필요할 수 있습니다.

기존 보증금 4억원을 승계한 뒤, 나중에 새 임차인에게 받을 수 있는 보증금이 3억5,000만원이라면 차액 5,000만원을 별도로 마련해야 합니다.

반환 부족자금 계산

기존 보증금
− 반환일까지 확보 가능한 현금·새 보증금·확정된 대출금

새 임차인을 구하지 못하거나 입주일이 어긋나면 예상보다 큰 자금 공백이 생길 수 있습니다. 직접 입주할 경우에는 새 보증금 없이 반환할 계획이 필요합니다.

향후 대출은 규제와 개인 조건이 달라질 수 있으므로, 현재 예상 한도를 반환 시점의 확정 자금처럼 계산하지 않는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 보증금을 승계하면 세입자에게 4억원을 받아야 하나요?

일반적인 승계 거래에서는 새로 받는 것이 아니라, 매도인에게 지급할 대금에서 공제하고 반환 의무를 넘겨받습니다. 실제 정산 방식은 계약서로 확인하세요.

Q2. 임대차계약서를 반드시 다시 써야 하나요?

임대인이 바뀌었다는 이유만으로 기존 계약을 반드시 새로 작성해야 하는 것은 아닙니다. 기존 계약과 갱신 내용을 확보하고 변경된 임대인 정보 등을 확인하세요.

Q3. 세입자가 만기에 나간다고 하면 바로 입주할 수 있나요?

구두 설명만으로 확정하기 어렵습니다. 갱신 여부와 관련 통지, 보증금 반환 및 주택 인도 일정을 확인해야 합니다.

Q4. 보증금보다 적은 현금으로 매수해도 괜찮을까요?

투입 현금의 크기만으로 판단할 수 없습니다. 대출 부담과 집값 변동뿐 아니라 보증금 전액을 제때 반환할 수 있는지 점검해야 합니다.

세입자 있는 아파트는 매수대금 정산표와 보증금 반환계획표를 따로 만드는 것이 핵심입니다. 처음 필요한 차액뿐 아니라 나중에 돌려줄 돈까지 준비할 수 있는지 확인하세요.