아파트 가계약금 보내기 전, 문자로 꼭 남겨야 할 내용은?

아파트를 보고 마음에 들었는데 중개사가 “다른 사람도 보러 오니 가계약금부터 보내세요”라고 합니다. 이때 ‘가계약금 300만 원 입금합니다’라는 문자만 남기면, 어떤 조건으로 돈을 보냈고 거래가 중단되면 어떻게 처리하기로 했는지 알기 어렵습니다.

1. 계약서를 쓰기 전에도 매매계약이 성립할 수 있나요?

매매 목적물과 대금 등 중요한 사항에 대해 당사자가 합의하면, 정식 계약서를 쓰기 전에도 매매계약이 성립할 수 있습니다. 계약 성립 여부는 송금 사실과 함께 문자, 통화, 송금 전후의 행동을 살펴 어디까지 합의했는지로 판단합니다.

아직 가격이나 잔금일을 협의 중이라면 남은 조건을 적고, 그 조건이 확정되기 전까지 어떤 효력을 부여하기로 했는지도 명확히 하세요. ‘가계약’이라고 부른 경우에도 실제 합의 내용을 기준으로 계약 성립과 반환 여부를 판단합니다.

2. 가계약금 입금 전 문자에 남길 6가지

“대출이 안 나오면 돌려준다”고 합의한다면 필요한 최소 대출액도 적으세요. 예를 들어 2억 원이 필요한데 1억 8,000만 원만 승인된 경우에도 반환받을 수 있는지, 언제까지 심사 결과를 받아야 하는지, 어떤 자료로 확인할지 정해두세요.

3. 입금 전에 보낼 문자 예시

먼저 보내는 돈을 본계약 때 계약금에 충당하고, 필요한 금액의 대출을 승인받지 못하면 반환하기로 협의하는 상황의 예시입니다. 금액, 날짜, 거래 중단 조건을 실제 합의 내용에 맞춰 채우세요.

○○아파트 ○동 ○호 매매 건으로, 입금 전에 아래 조건을 확인 부탁드립니다.

매매가는 ○억 원, 계약금 총액은 ○만 원입니다. 먼저 보내는 ○만 원은 본계약 체결 시 계약금에 충당합니다. 본계약 예정일은 ○월 ○일, 잔금일은 ○월 ○일, 인도일은 ○월 ○일입니다.

매수인이 ○월 ○일까지 주택담보대출 ○억 원 이상을 승인받지 못하고, 심사 결과를 같은 날까지 매도인에게 전달하면, 매도인은 결과를 받은 날부터 ○영업일 이내에 입금액 전액을 반환합니다.

매수인의 변심으로 거래를 중단할 경우에는 [합의한 처리 기준], 매도인의 변심으로 거래를 중단할 경우에는 [합의한 처리 기준]을 적용합니다.

입금 계좌는 ○○은행 [계좌번호], 예금주는 ○○○입니다. 위 조건과 계좌를 확인하시고 동의 여부를 회신해 주세요.

매도인의 답변이 “입금하세요”뿐이라면 반환 조건까지 동의하는지 다시 확인하세요. 협의 중 조건을 바꿨다면 최종 내용을 한 메시지로 정리하고 그 내용에 대한 답변을 받아두세요.

4. 송금 직전에는 등기부와 예금주를 확인하세요

• 최신 등기사항증명서에서 거래할 동·호수와 소유자를 확인합니다.
• 입금 계좌의 예금주를 확인합니다. 소유자와 예금주가 다르면 매도인이 그 계좌로 지급하는 데 동의했는지, 예금주가 돈을 받을 권한이 있는지 확인하세요.
• 공동명의나 대리계약이라면 소유자 전원의 매도 의사와 대리인의 계약 체결·대금 수령 권한을 확인합니다.
• 최종 합의 문자, 상대방의 답변, 이체 내역을 함께 보관합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 매수인이 마음을 바꾸면 가계약금은 무조건 못 돌려받나요?

반환 여부는 매매계약 성립 여부, 입금액의 성격, 해약금이나 반환에 관한 합의에 따라 달라집니다. 송금 전 어떤 경우에 얼마를 반환하는지 정해두고, 이미 송금했다면 계약을 취소한다고 통보하기 전에 주고받은 문구부터 확인하세요.

Q2. 매도인이 취소하면 가계약금의 두 배를 받을 수 있나요?

배액 상환 여부는 해당 돈에 민법상 해약금 규정이 적용되는지, 별도 약정이 있는지, 계약 이행에 착수했는지 등에 따라 달라집니다. 약정한 계약금 중 일부만 보냈다면, 배액 상환을 따질 때 어떤 금액을 기준으로 하는지도 별도로 확인해야 합니다.

Q3. 중개사에게만 확인받아도 되나요?

중개사와 나눈 문자는 거래 경위를 보여주는 자료가 될 수 있습니다. 반환 조건에 매도인이 동의했는지, 중개사가 매도인을 대신해 그 조건을 약정할 권한이 있었는지 확인하세요. 가능하면 매도인과 매수인이 함께 있는 문자방에서 최종 조건을 확인하세요.