입주권 프리미엄 취득세｜웃돈에도 취득세가 붙을까?

재개발·재건축 입주권을 알아보다 보면 매물 가격 옆에 ‘프리미엄 1억원’, ‘P 5천만원’ 같은 표시를 쉽게 볼 수 있습니다.

특히 취득세를 단순히 ‘프리미엄 × 취득세율’로 계산한다고 생각하면 안 됩니다. 입주권을 얼마에 취득했는지, 이후 어떤 비용을 부담했는지 등을 함께 살펴봐야 합니다.

입주권 프리미엄이란?

입주권 프리미엄은 쉽게 말해 입주권을 매수하기 위해 기존 권리가치보다 추가로 지급하는 웃돈입니다.

예를 들어 기존 권리가치 등이 4억원이고 해당 입주권이 시장에서 5억원 수준의 가치로 거래된다면, 단순화했을 때 그 차액인 1억원을 프리미엄으로 이해할 수 있습니다.

프리미엄에도 취득세가 따로 붙을까?

핵심은 프리미엄이라는 항목에 별도의 세율을 적용해 취득세를 한 번 더 부과하는 구조로 단순하게 보면 안 된다는 것입니다.

취득세는 원칙적으로 부동산 등을 취득했을 때 취득 당시의 가액 또는 법에서 정한 과세표준을 기준으로 계산합니다.

따라서 입주권을 프리미엄을 주고 매수했다면 실제 지급한 금액과 권리의 취득가액 등이 취득세 과세표준을 판단하는 과정에서 영향을 줄 수 있습니다.

입주권을 살 때와 완성된 주택을 취득할 때는 구분해야 합니다

입주권은 아직 완성된 아파트 자체와 동일한 개념이 아닙니다.

재개발·재건축 사업이 진행되면서 기존 부동산과 조합원입주권, 이후 완성된 신축 주택으로 이어지는 과정에서 취득세 문제가 발생할 수 있습니다.

특히 조합원입주권은 취득세의 주택 수 판단에서도 일정한 요건에 따라 주택 수에 포함될 수 있으므로, 단순히 매수 시점의 세금만 볼 것이 아니라 향후 신축 주택 취득 시점까지 함께 확인하는 것이 중요합니다.

예시로 보면 이해하기 쉽습니다

이 경우 매수자가 최종적으로 부담하는 비용을 단순히 프리미엄 1억원이라고 생각하면 안 됩니다. 입주권을 취득하기 위해 지급한 금액뿐 아니라 이후 조합에 납부해야 하는 분담금 등이 있기 때문입니다.

실제 취득세를 계산할 때도 거래 형태와 취득 시점, 종전 부동산의 상태, 실제 지급한 취득가격, 신축 과정에서 부담한 비용 등을 확인해야 합니다.

※ 위 금액은 이해를 돕기 위한 가상의 예시이며 실제 취득세 계산식이 아닙니다.

추가분담금도 꼭 확인해야 합니다

입주권 매수자가 놓치기 쉬운 부분 중 하나가 추가분담금입니다. 처음 확인한 조합원 분담금이 사업 종료까지 그대로 유지된다는 보장은 없습니다.

공사비 증가나 사업비 변경 등에 따라 추가분담금이 발생할 수 있기 때문입니다.

취득세율은 왜 사람마다 달라질까?

취득세는 과세표준만 확인한다고 끝나는 것이 아닙니다. 취득하는 주택의 가액과 보유 주택 수, 취득 형태 및 당시 적용되는 지방세법 등에 따라 실제 적용 세율이 달라질 수 있습니다.

특히 조합원입주권은 일정한 경우 주택 수 산정에 포함될 수 있으므로 기존 주택을 보유하고 있다면 반드시 본인의 주택 보유 상황과 입주권 취득 시점을 함께 확인해야 합니다.

입주권 계약 전에 확인할 것

매도자가 설명하는 ‘프리미엄’과 내가 실제로 준비해야 하는 ‘총비용’은 다를 수 있다는 점을 기억해야 합니다.

자주 묻는 질문

따라서 입주권 매물을 비교할 때는 ‘프리미엄이 얼마인가?’에서 끝내지 말고 최종적으로 얼마의 현금이 필요하고 취득세를 포함한 총비용이 어느 정도인지까지 확인하는 것이 좋습니다.