“잔금 전에 고쳐드릴게요” 매도인의 수리 약속을 특약에 남기는 법

“잔금 전에 고쳐드릴게요.”

집을 보러 갔는데 안방 천장에 물 얼룩이 있습니다. 매도인은 잔금 전에 고쳐준다고 하지만, 매수인은 누수 원인까지 해결해 준다고 이해하고 매도인은 얼룩진 도배만 바꿔준다고 생각할 수 있어요.

아파트 매매 계약서에 하자 수리 특약을 넣을 때는 어디를, 어디까지, 누가 비용을 내고, 언제까지 고칠지 적으세요. 수리가 끝났는지 어떻게 확인할지와 기한을 넘기면 어떻게 처리할지도 미리 정해두면 잔금 당일에 다시 협의할 일을 줄일 수 있습니다.

하자 수리 특약에 넣을 5가지

항목	특약에 적을 내용
하자 위치와 상태	‘안방 창가 쪽 천장 물 얼룩’처럼 위치와 증상을 적고 사진 번호를 연결합니다.
수리 범위	원인 점검, 원인 부위 보수, 손상된 마감 복구 중 어디까지 포함하는지 정합니다.
비용 부담	업체 선정과 비용 부담 주체를 정하고, 점검비·자재비·마감 복구비의 포함 여부를 적습니다.
완료일과 확인 방법	완료 날짜를 적고, 현장 확인과 작업내역서 등 확인할 자료를 정합니다.
미완료 시 처리	기한까지 수리가 어렵다면 언제 알리고, 일정이나 비용을 어떤 방식으로 협의할지 정합니다.

계약 전에 하자를 이미 확인했다면 하자 사진과 수리 약속을 함께 남겨두세요. 민법 제580조에 따른 매도인의 하자담보책임은 매수인이 하자를 알았거나 과실로 알지 못한 경우 제한될 수 있습니다. 매도인이 별도로 수리하기로 했다면 그 약속의 범위가 계약서에 드러나도록 적으세요.

국가법령정보센터 민법 제580조

누수 수리 특약 문구 예시

매도인은 별첨 사진 1에 표시된 안방 창가 쪽 천장 누수 흔적에 대해 전문업체의 원인 점검을 진행한다. 매도인이 수리할 수 있는 부위에서 원인이 확인되면, 매도인 비용으로 해당 부위를 보수하고 별첨 사진에 표시된 손상 마감을 복구한다. 수리 완료일은 ○월 ○일로 한다. 매도인은 완료 후 작업내역과 수리 전후 사진을 매수인에게 제공하고, 양측은 ○월 ○일까지 현장을 확인한다. 공용부분이나 다른 세대의 협조가 필요하거나 완료일 준수가 어려운 경우, 매도인은 확인 즉시 매수인에게 알리고 양측은 후속 조치, 비용 부담 및 잔금 일정 변경 여부를 서면으로 정한다.

이 예시는 매도인이 수리할 수 있는 부위를 전제로 합니다. 윗집이나 공용배관에서 누수가 의심된다면, 계약 전에 관리사무소 접수 여부, 점검 일정, 누가 후속 조치를 맡을지부터 확인하세요. 점검 후에도 원인이 확인되지 않았을 때 어떻게 처리할지 양측이 정해두는 게 좋습니다.

수리 완료일은 잔금일과 따로 정하세요

특약에 ‘잔금 전까지 수리’라고만 적으면 잔금 전날 공사가 끝났을 때 상태를 확인하거나 재작업을 요청할 시간이 부족할 수 있어요. 수리 완료일과 매수인의 확인일을 각각 날짜로 적으세요.

예를 들어 잔금일이 25일이라면 공사 일정에 맞춰 20일 수리 완료, 22일 현장 확인처럼 나눌 수 있습니다. 현장에서는 약속한 부위를 확인하고, 마감에 가려지는 배관 등은 작업내역서나 공사 중 사진을 받아두세요.

잔금일까지 수리가 끝나지 않았다면?

먼저 남은 작업, 예상 완료일, 비용을 확인하세요. 매수인이 수리를 맡기로 바꾸는 경우에는 정산할 금액과 지급 시점까지 서면으로 정리하세요. 잔금일을 변경하기로 했다면 은행에도 새 날짜에 대출 실행이 가능한지 확인해야 합니다.

수리가 늦어졌다면 기존 특약과 양측이 합의한 내용을 먼저 확인하세요. 잔금일이나 지급액을 바꾸기로 했다면 변경 내용을 서면에 남기고, 은행과 법무사에게도 알려 대출과 등기 일정을 맞추세요.

자주 묻는 질문