토지거래허가구역 아파트 계약금, 입금 전 확인할 약정서와 반환 조건

토지거래허가구역에서 아파트를 살 때 “허가가 나면 본계약을 쓰고, 오늘은 약정금만 보내세요”라는 말을 들을 수 있습니다. 이때는 이 거래가 실제로 허가 대상인지, 허가를 받지 못하거나 신청이 중단되면 입금한 돈을 어떻게 처리하는지부터 확인하세요. 두 가지가 정리되기 전이라면 송금을 미루세요.

1. 아파트 주소로 허가 대상부터 확인하세요

지정 공고에 따라 구역 경계, 지정 기간, 대상 주택, 면적 기준이 달라질 수 있습니다. 정확한 주소와 동·호수, 토지 지분 관련 자료를 가지고 관할 시·군·구 토지거래허가 담당 부서에 문의하세요.

허가 대상이라면 매수인의 이용 목적과 필요한 서류, 신청 방법도 확인하세요. 기존 세입자가 있다면 임대차 종료일과 매수인의 실제 입주 예정일을 알려주고, 그 일정으로 허가 요건을 충족할 수 있는지 물어보세요.

2. 허가 전에 보낸 돈은 어떻게 보나요?

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조에 따르면, 허가가 필요한 토지거래계약은 허가를 받기 전에는 효력이 발생하지 않습니다.

입금한 돈을 어떻게 처리할지는 당사자가 실제로 합의한 내용도 살펴봐야 합니다. 돈을 ‘가계약금’이나 ‘약정금’이라고 불렀다면, 허가 후 계약금에 충당하는 돈인지, 어떤 상황에서 반환하기로 했는지, 별도 위약금 약정이 있는지 문서와 대화 기록에서 확인하세요.

3. 약정서에 반환 사유와 기한을 적으세요

불허가 때 전액을 반환하기로 합의했다면, 사유와 금액, 기한을 한 문장에 담을 수 있습니다.

관할청이 불허가를 통지하면 매도인은 통지일로부터 3영업일 이내에 받은 약정금 전액을 매수인에게 반환한다.

위 문구는 불허가 상황에 관한 예시입니다. 신청 철회나 심사 지연이 발생했을 때는 약정금을 어떻게 처리할지도 따로 합의하세요.

4. 송금 직전에는 소유자와 계좌를 대조하세요

1. 최신 등기사항증명서에서 동·호수, 소유자, 지분과 주요 권리관계를 확인합니다.
2. 약정서의 지급 계좌와 예금주를 대조합니다. 계좌 명의가 소유자와 다르다면 누구에게 어떤 권한으로 지급하는지 서면으로 확인하세요.
3. 공동명의나 대리계약이라면 매도 의사, 계약 체결 권한, 돈을 받을 권한을 각각 확인합니다.
4. 약정서, 이체 내역, 문자를 보관합니다. 반환 조건과 실제 지급 내역을 대조할 때 필요한 기록입니다.

허가 신청과 잔금대출 심사를 함께 준비한다면, 은행에 허가 일정과 잔금 예정일을 알리고 정식 접수에 필요한 서류를 확인하세요.

자주 묻는 질문

Q1. 허가가 불허되면 계약금을 무조건 전액 돌려받나요?

불허가로 매매계약의 효력이 확정적으로 발생하지 않게 되면, 매매대금의 일부로 지급한 돈은 일반적으로 반환 문제가 생깁니다. 실제 반환액은 입금액의 성격, 별도 약정, 거래가 중단된 경위를 함께 봐야 합니다. 이미 분쟁이 생겼다면 약정서, 이체 내역, 불허가 통지, 대화 기록을 모아 개별 법률 검토를 받으세요.

Q2. 허가가 나오기 전에 매수인이 마음을 바꾸면 어떻게 되나요?

관할청이 불허가한 경우와 매수인이 신청을 철회하거나 협조를 중단한 경우는 사실관계가 다릅니다. 약정서에서 신청 전 취소와 접수 후 철회를 각각 어떻게 다루는지 확인하세요. 문구가 불분명하다면 약정금 포기나 전액 반환을 전제로 통보하기 전에 계약 내용을 검토하세요.

Q3. 중개사가 문자로 반환을 약속했는데 충분할까요?

문자는 합의 경위를 확인하는 자료가 될 수 있습니다. 실제 반환할 사람이 누구인지, 중개사가 그 사람을 대신해 약속할 권한이 있었는지 확인하세요. 입금 전이라면 매도인과 매수인이 반환 조건을 직접 확인한 약정서를 남기세요.