1세대 1주택자는 집을 오래 보유하고 거주하면 양도소득세 계산 시 장기보유특별공제 최대 80%를 받을 수 있습니다.
그런데 2026년 부동산 세제개편안에서는 이 제도를 '장기거주소득공제' 중심으로 바꾸는 내용이 담겼습니다.
양도세 80% 공제 자체가 사라지는 것은 아닙니다.
다만 앞으로는 집을 얼마나 오래 보유했느냐보다 실제로 몇 년 동안 거주했느냐가 훨씬 중요 해집니다.
현재 1주택 양도세 80% 공제는?
현행 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간을 각각 계산합니다.
- 보유기간 : 연 4%, 최대 40%
- 거주기간 : 연 4%, 최대 40%
- 합계 : 최대 80%
예를 들어 보유기간과 거주기간이 각각 10년 이상이라면 최대 80% 공제가 가능한 구조입니다.
하지만 2026년 세제개편안은 이 구조를 단계적으로 실거주 중심으로 변경합니다.
2027년에는 현재와 동일
우선 2027년에는 큰 변화가 없습니다.
보유 연 4% + 거주 연 4%
최대 80%
따라서 실제 변화가 본격적으로 시작되는 시기는 2028년부터라고 볼 수 있습니다.
2028년부터 거주 비중 확대
2028년에는 공제 구조가 다음과 같이 바뀝니다.
- 거주기간 : 연 6%
- 보유기간 : 연 2%
- 최대 공제율 : 80%
최대 공제율 80%는 유지되지만, 보유기간에 대한 공제 비중은 줄고 거주기간 비중은 크게 높아집니다.
즉, 오래 보유했지만 실제 거주기간이 짧은 1주택자 라면 기존보다 불리해질 가능성이 있습니다.
2029년부터 '거주 연 8%'로 변경
가장 큰 변화는 2029년부터입니다.
거주기간 연 8%
10년 거주 시 최대 80%
기존의 별도 보유기간 공제가 사라지고 사실상 실거주 기간을 중심으로 공제를 계산하는 방식입니다.
"이 집을 몇 년 보유했나요?"
보다
"이 집에서 실제로 몇 년 거주했나요?"
공제금액 한도도 새로 생긴다
공제율뿐 아니라 공제금액 한도도 눈여겨봐야 합니다.
- 2028년 : 공제 한도 20억원
- 2029년 이후 : 공제 한도 10억원
따라서 양도차익이 큰 고가주택을 보유하고 있다면 단순히 '최대 80%'라는 공제율만 볼 것이 아니라 공제금액 한도까지 함께 확인해야 합니다.
10년 이상 실거주 1주택자는 추가 혜택
반대로 오랫동안 실제 거주한 1주택자에게는 혜택이 강화됩니다.
10년 이상 거주 + 양도가액 30억원 이하인 1세대 1주택
양도소득세 기본공제
연 250만원 → 연 2,500만원
이번 세제개편이 단순 장기보유보다는 장기 실거주자를 우대하는 방향이라는 점을 보여주는 부분입니다.
1주택 양도세 80% 공제 핵심 정리
| 구분 | 보유 공제 | 거주 공제 | 최대 |
|---|---|---|---|
| 2027년 | 연 4% | 연 4% | 80% |
| 2028년 | 연 2% | 연 6% | 80% |
| 2029년 이후 | - | 연 8% | 80% |
정리하면 최대 80% 공제가 없어지는 것은 아닙니다.
다만 장기간 보유만 하고 실제로 거주하지 않은 주택은 상대적으로 불리해지고, 장기간 직접 거주한 1주택자는 최대 80% 공제를 받을 수 있는 구조 로 바뀝니다.
앞으로 주택 매도를 계획하고 있다면 보유기간만 확인할 것이 아니라 실제 거주기간과 양도 시점을 함께 따져보는 것이 중요합니다.
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