가족에게 시세보다 싸게 집을 사면? 매매가와 증여세 확인법

부모님 집을 시세보다 싸게 사려면 얼마에 계약해야 할까요? 증여세 계산에 쓰는 시가부터 송금 내역과 자금 출처까지 확인해 보세요.

부모님이 “시세가 10억 원인데 너한테는 6억 원에 팔게”라고 했다면, 계약서를 쓰고 6억 원을 보내는 것으로 끝날까요?

가족 간에도 주택을 매매할 수 있습니다. 다만 부모·자녀처럼 세법상 특수관계인 사이에서 시가보다 싸게 사면 매수인이 얻은 가격 차익의 일부에 증여세가 적용될 수 있습니다. 계약 전에는 세법상 시가, 실제 지급할 매매대금, 매도인의 양도소득세를 함께 확인해야 합니다.

1. 매매가를 정하기 전에 세법상 시가부터 확인하세요

부동산 앱에 나온 호가나 공시가격 하나만으로 세법상 시가가 정해지지는 않습니다. 세법에서는 요건을 충족하는 해당 주택의 거래가액이나 감정가액, 유사한 주택의 매매사례가액 등을 살펴봅니다. 가족끼리 정한 계약 금액도 객관적으로 부당하다고 인정되면 시가에서 제외될 수 있습니다.

아파트라면 같은 단지와 전용면적의 실거래부터 찾아보세요. 계약일과 층, 거래 취소 여부를 함께 기록하면 비교 근거를 정리하기 좋습니다. 증여재산의 일반적인 평가기간은 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지이며, 저가 매매의 판단 기준일은 원칙적으로 대금을 청산한 날입니다. 계약서에 서명한 날짜만 기준으로 삼으면 비교 대상이 달라질 수 있습니다.

2. 가족 간 저가 매매 증여세, 30%·3억 원 기준은 어떻게 적용할까요?

특수관계인 사이의 저가 매매에서는 시가의 30%와 3억 원 중 작은 금액을 기준으로 삼습니다. 시가와 매매대금의 차액이 이 기준 이상이면, 차액에서 기준 금액을 뺀 금액을 저가 매수로 얻은 증여재산가액으로 계산합니다.

예를 들어 세법상 시가가 10억 원이고 자녀가 실제로 6억 원을 지급했다면, 가격 차액 4억 원에서 기준 금액 3억 원을 빼 1억 원이 증여재산가액으로 계산됩니다. 실제 납부세액을 계산할 때는 적용 가능한 증여재산공제와 과거 증여 내역도 확인해야 합니다.

3. 계약서와 함께 실제 대금 지급 내역을 남기세요

배우자나 직계존비속에게 재산을 양도하면 세법상 증여로 추정하는 규정이 있습니다. 실제 유상 매매로 설명하려면 매수인이 어떤 자금으로 얼마를 지급했고, 매도인이 그 돈을 받았는지 보여줄 수 있어야 합니다.

• 가격 근거 — 유사 주택의 실거래 자료와 필요한 경우 감정평가서
• 계약 자료 — 매매대금과 계약금·중도금·잔금 일정이 적힌 계약서
• 송금 자료 — 매수인의 이체 내역과 매도인의 입금 내역
• 자금 출처 — 예금, 소득, 금융기관 대출 등 매수자금을 마련한 경위를 보여주는 자료
• 정산 자료 — 임대보증금이나 기존 대출을 매매대금에 반영했다면 실제 승계·상환 내역

부모님이 매매자금 일부를 보태거나 받은 잔금을 자녀에게 돌려주는 경우에는 저가 매수로 얻은 이익과 별도로 그 자금 이동도 살펴봐야 합니다.

4. 매도인의 양도소득세는 별도 기준으로 확인하세요

매수인의 저가 매수에 따른 증여재산가액이 0원이더라도 매도인의 양도소득세 계산은 달라질 수 있습니다. 특수관계인에게 시가보다 낮게 양도해 세 부담을 부당하게 줄인 것으로 인정되고, 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 실제 계약 금액 대신 세법상 시가를 기준으로 양도차익을 계산할 수 있습니다.

계약 전에 매수인의 증여세·취득세와 매도인의 양도소득세를 각각 확인하고, 세금까지 포함한 자금 계획을 세우세요.

자주 묻는 질문