아파트 매매 절차 총정리, 계약 전부터 잔금·등기까지

마음에 드는 아파트를 찾았다면, 계약금을 보내기 전에 무엇부터 확인해야 할까요?

대출은 계약 후에 알아봐도 되는지, 잔금일에는 누구에게 얼마를 보내야 하는지도 막막합니다. 아파트 매매는 집값을 합의하고 돈을 보내는 것으로 끝나지 않습니다. 자금 계획, 권리 확인, 계약과 거래신고, 대출 심사, 잔금 정산, 소유권이전등기까지 연결해야 합니다.

처음 집을 사는 매수인 기준으로 각 단계에서 할 일과 남겨둘 자료를 정리했습니다.

아파트 매매 절차 한눈에 보기

토지거래허가구역 등 별도 허가가 필요한 거래는 일반적인 순서와 달라질 수 있으므로 계약 전에 확인해야 합니다.

1. 계약 전: 집값보다 총예산부터 정하세요

먼저 보유 현금과 실제 받을 수 있는 대출을 기준으로 구매 범위를 정합니다. 앱의 예상 한도나 중개인의 설명만으로 대출금이 확정됐다고 생각하면 안 됩니다.

은행에는 관심 주택의 주소와 가격, 본인의 소득·기존 부채·주택 보유 현황을 알려 상담받으세요. 매매가격과 은행이 인정하는 담보가치가 다르면 대출이 예상보다 적게 나올 수 있습니다.

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가상 예산으로 확인하기

항목	금액
아파트 매매가격	6억 원
예상 대출 실행금	3억 5,000만 원
세금·부대비용 가정	1,000만 원
필요한 자기자금	2억 6,000만 원

이 경우 계약금·중도금·잔금 중 자기 돈으로 지급하는 금액의 합계가 2억 5,000만 원이고, 부대비용 1,000만 원을 추가로 준비해야 합니다. 계약금을 이미 지급했다면 잔금일 자금표에서 다시 더하지 마세요.

금액은 설명용 가정이며 실제 대출·세금 견적이 아닙니다. 이집되나 아파트 구매 분석으로 예산을 정리한 뒤 실제 조건과 비교해보세요.

2. 계약 전: 소유자와 집 상태를 확인하세요

등기부에서는 다음을 살펴봅니다.

• 표제부: 계약할 아파트의 동·호수와 표시
• 갑구: 소유자·지분, 압류·가압류·가처분 등
• 을구: 근저당권·전세권 등 소유권 외 권리

등기부등본 보는 법을 참고하되, 등기부만으로 모든 위험이 확인되는 것은 아닙니다.

현장에서는 누수·결로·설비 상태, 점유자와 퇴거 일정, 수리 약속과 인도할 시설도 확인하세요. 건축물대장과 실제 사용 상태를 비교하고, 신탁등기 등이 있다면 처분 권한과 추가 서류를 확인해야 합니다.

3. 계약일: 특약과 지급 일정을 구체적으로 적으세요

매도인 본인과 등기상 소유자가 일치하는지 확인합니다. 공동소유라면 소유자별 의사와 서류를, 대리계약이라면 위임 범위와 본인의 의사를 확인해야 합니다.

계약서에는 다음 내용을 명확히 적으세요.

• 매매대금과 계약금·중도금·잔금 지급일
• 기존 근저당 등 권리의 정리 방법
• 주택 인도일과 임차인 퇴거 조건
• 하자 수리 및 시설 포함 범위
• 대출 불가 시 처리에 관한 합의가 있다면 그 조건

‘가계약금’ 역시 이름만으로 자유롭게 돌려받는 돈이라고 판단하지 마세요.

4. 계약 후: 거래신고와 대출을 준비하세요

일반적인 부동산 매매계약은 계약 체결일부터 30일 이내 거래신고가 필요합니다. 중개거래는 개업공인중개사가 신고하며, 매수인도 신고 완료 여부와 내용을 확인하는 것이 좋습니다. 자금조달계획서 등 추가 자료의 제출 대상인지도 확인하세요.

대출은 계약 직후 잔금일을 알리고, 상품별 신청 가능 기간에 맞춰 접수합니다. 소득·재직·기존 부채·담보 심사와 서류 보완에 시간이 필요할 수 있습니다.

대출 실행 전 새 신용대출이나 자동차 금융 등을 이용할 계획이 생겼다면 담당 은행에 영향을 먼저 확인하세요.

5. 잔금 전: 돈과 서류의 흐름을 맞추세요

잔금 직전에는 은행·중개사·법무사와 다음 내용을 맞춰두세요.

확인 대상	물어볼 내용
은행	확정 실행금액·약정 완료·지급 방식
매도인·중개사	퇴거·열쇠 인도·관리비 등 정산
법무사	필요 서류·취득세 납부·등기 접수 일정
본인	보유 현금·이체한도·송금 계좌

매도인의 근저당을 잔금으로 정리한다면 대출 상환액과 입금 계좌, 말소 서류와 담당자를 확인해야 합니다. 대출 상환과 근저당 말소등기는 별도 절차입니다.

함께 읽기: 잔금으로 근저당 말소한다는데 괜찮을까?

6. 잔금일: 최신 권리 확인 후 합의한 순서로 진행하세요

잔금 송금 전 최신 등기부와 처리 중인 등기신청 여부를 확인합니다. 새로운 압류나 근저당 등 예상하지 못한 기록이 있다면 내용을 확인한 뒤 진행해야 합니다.

현장에서는 합의한 방식에 따라 잔금 지급, 기존 대출 상환, 등기 서류 인도와 주택 인도를 연결합니다. 대출금이 매수인 통장을 거치지 않고 매도인이나 기존 대출 금융기관에 지급될 수도 있으므로 사전 안내를 확인하세요.

취득세는 일반 매매에서 원칙적으로 취득일부터 60일 이내 신고·납부하지만, 그 전에 이전등기를 신청하면 접수일까지 신고·납부해야 합니다. 잔금일에 등기할 예정이라면 세금도 준비해야 합니다.

7. 등기 접수 후: 완료된 내용까지 확인하세요

일반적인 매매의 소유권이전등기는 반대급부 이행 완료일부터 60일 이내 신청해야 합니다. 다만 법정 기한이 남았다는 이유로 미루기보다 잔금 지급과 연계해 접수 일정을 준비하는 것이 좋습니다.

접수 후에는 접수일·접수번호를 받고, 완료 후 등기부에서 다음을 확인하세요.

• 매수인 이름과 공동명의 지분
• 말소하기로 한 기존 근저당의 말소 여부
• 새 대출의 근저당 설정 내용
• 예상하지 못한 다른 등기

등기 접수와 완료는 다릅니다. 보정 요청이 있으면 신속히 대응하고, 완료 후 등기필정보도 안전하게 보관하세요.

자주 묻는 질문