잔금으로 근저당 말소한다는데 괜찮을까? 매수 전 확인사항

마음에 드는 아파트를 찾았는데 등기부를 확인해보니 은행 근저당권이 설정되어 있는 경우가 있습니다.

이때 매도인은 “잔금 받으면 은행 대출부터 갚고 근저당을 말소하겠다”고 설명하기도 합니다.

근저당이 있는 아파트라고 해서 무조건 매매가 불가능한 것은 아닙니다. 실제 거래에서는 매수인이 지급하는 잔금으로 기존 대출을 상환하고 근저당 말소 절차를 진행하는 경우도 있습니다.

잔금으로 근저당을 말소한다는 뜻은?

예를 들어 아파트 매매가격이 6억원이고 매도인의 기존 주택담보대출이 남아 있다고 가정해보겠습니다.

매수인이 지급하는 잔금 중 일부를 이용해 매도인의 기존 대출을 상환하고, 금융기관에서 근저당 말소에 필요한 절차를 진행한 뒤 소유권이전등기를 진행하는 방식입니다.

은행 대출을 모두 갚았더라도 등기부의 근저당권이 자동으로 즉시 사라지는 것은 아닙니다. 별도의 말소등기 절차가 필요하기 때문입니다.

따라서 매수인은 대출을 갚았다는 사실뿐 아니라 근저당 말소등기가 정상적으로 진행되는지까지 확인하는 것이 중요합니다.

등기부의 채권최고액만 보면 안 된다

등기부 을구를 보면 근저당권과 함께 채권최고액이 표시되어 있습니다.

예를 들어 채권최고액이 2억4천만원이라고 적혀 있다고 해서 현재 매도인이 은행에 갚아야 할 대출금이 정확히 2억4천만원이라는 뜻은 아닙니다.

채권최고액과 실제 대출 잔액은 다른 개념입니다. 따라서 잔금으로 대출을 상환하기로 했다면 잔금일 기준 실제 상환해야 하는 금액을 확인해야 합니다.

잔금 지급 전에 확인할 5가지

잔금일에는 등기부를 다시 확인하자

계약할 때 등기부를 확인했다고 해서 잔금일까지 아무 변화가 없다고 단정할 수는 없습니다.

계약 이후 새로운 근저당이나 가압류·압류 등 권리변동이 발생할 수도 있기 때문입니다.

따라서 잔금을 지급하기 직전에 최신 등기부를 다시 확인하는 것이 좋습니다.

특히 계약 후 가압류 같은 새로운 권리가 생겼다면 단순히 예정대로 잔금을 보내기보다 말소 가능 여부와 계약 내용을 먼저 확인해야 합니다.

잔금 먼저 보내고 나중에 말소해도 될까?

이 부분은 특히 신중해야 합니다.

매도인이 “일단 잔금을 보내주면 대출을 갚고 나중에 말소하겠다”고 설명할 수 있습니다.

하지만 매수인 입장에서는 잔금 지급, 기존 대출 상환, 근저당 말소, 소유권이전이 어떻게 연결되어 진행되는지 확인하는 것이 중요합니다.

대출을 갚았다면 끝일까?

아닙니다.

매도인의 기존 대출이 모두 상환됐더라도 등기부에서 근저당 말소가 정상적으로 처리됐는지 마지막으로 확인해야 합니다.

잔금일에 말소등기를 신청했다면 접수 여부를 확인하고, 처리가 완료된 뒤에는 새 등기부를 발급해 근저당이 실제 말소됐는지 확인하는 것이 좋습니다.

계약서 특약도 확인하자

매매계약서에 기존 근저당을 잔금일까지 말소한다는 내용이 있는지도 확인해보세요.

예를 들어 기존 근저당의 말소 시점이나 잔금일까지 새로운 권리제한을 설정하지 않는다는 내용 등이 있다면 거래 과정에서 중요한 판단자료가 될 수 있습니다.

다만 특약을 적어놓았다는 것만으로 실제 근저당이 사라지는 것은 아닙니다.

결국 잔금일에는 약속했던 상환과 말소 절차가 실제로 실행되는지를 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

---

매도인이 “잔금으로 대출을 갚고 근저당을 말소하겠다”고 하는 것 자체가 이상한 거래라고 볼 수는 없습니다.

하지만 매수인이 확인해야 할 핵심은 약속이 아니라 실제 실행 과정입니다.

잔금 전 최신 등기부를 확인하고 실제 대출 상환금액과 지급 방법, 근저당 말소서류, 소유권이전 절차를 확인하세요.

잔금 이후에는 말소와 소유권이전이 제대로 처리됐는지 새 등기부까지 확인하는 것이 좋습니다. 특히 말소가 불확실하거나 새로운 압류·가압류 등이 발견됐다면 잔금을 임의로 먼저 지급하거나 일방적으로 계약을 중단하기보다 전문가의 검토를 받아 진행하는 것이 안전합니다.