집 살 때 필요한 현금은 얼마일까? 계약금·잔금·세금 계산법

“6억 원짜리 집에 대출이 4억 원 나오면, 현금 2억 원만 있으면 될까요?”

매매대금만 계산하면 그렇게 보일 수 있습니다. 하지만 취득세·중개보수·등기비용과 이사비까지 더하면 필요한 돈은 늘어납니다. 현금이 충분해도 전세보증금을 돌려받는 날짜가 늦으면 계약금을 마련하지 못할 수도 있습니다.

집 살 때는 ‘총 얼마가 필요한지’와 ‘언제까지 준비해야 하는지’를 나눠 계산해야 합니다. 일반적인 아파트 매매를 기준으로 계약금부터 잔금까지 자금표를 만드는 방법을 알아보겠습니다.

1. 집 살 때 필요한 현금, 기본 계산법

먼저 전체 거래에 필요한 자기자금을 계산합니다.

이사·수리비와 남겨둘 비상자금은 별도 항목으로 더해두면 좋습니다.

구분	포함할 내용
매매대금	계약금·중도금·잔금의 합계
대출금	해당 거래에 실제 사용할 수 있는 금액
세금·거래비용	취득세 등 세금, 중개보수, 등기 관련 비용
생활 준비비	이사·청소·수리·가전 구입 등
비상자금	거래 후 생활과 예상 밖 지출에 대비할 돈

계약금과 잔금은 매매가격에 포함됩니다. 집값에 계약금과 잔금을 다시 더하면 중복 계산입니다.

2. 6억 원 아파트를 사는 가상 사례

다음과 같이 가정해보겠습니다.

• 매매가격: 6억 원
• 주택담보대출 실행금: 3억 6,000만 원
• 세금·거래비용: 1,000만 원
• 이사·수리비: 500만 원
• 남겨둘 비상자금: 1,000만 원

계산 항목	금액
매매대금 중 자기자금	2억 4,000만 원
세금·거래비용	1,000만 원
이사·수리비	500만 원
비상자금	1,000만 원
준비할 자금 합계	2억 6,500만 원

집값에서 대출금만 빼면 2억 4,000만 원이지만, 위 조건에서는 2,500만 원을 더 확보해야 합니다.

※ 대출금과 비용은 이해를 돕기 위한 가정입니다. 모든 6억 원 아파트에 같은 한도나 세금이 적용되는 것은 아닙니다.

3. 계약금·중도금·잔금을 날짜별로 나누세요

총예산을 계산했다면 지급 일정을 작성합니다. 계약금이나 중도금 비율은 당사자 간 약정에 따라 달라집니다.

위 사례에서 계약금 6,000만 원, 중도금 6,000만 원, 잔금 4억 8,000만 원으로 정했다고 가정하겠습니다. 주담대는 잔금일에 실행되고, 앞선 대금은 자기 돈으로 지급하는 조건입니다.

시점	매매대금 지급액	필요한 자기자금
계약일	계약금 6,000만 원	6,000만 원
중도금일	중도금 6,000만 원	6,000만 원
잔금일	잔금 4억 8,000만 원	대출 3억 6,000만 원을 제외한 1억 2,000만 원
합계	6억 원	2억 4,000만 원

계약금과 중도금을 이미 지급했다면, 잔금일에는 매매대금용 자기자금 1억 2,000만 원이 추가로 필요합니다.

여기에 아직 지급하지 않은 세금·거래비용 등을 더하세요. 이미 낸 비용은 다시 계산하지 않아야 합니다.

4. 잔금일에 추가로 필요한 현금 계산법

계약 후에는 전체 집값보다 ‘앞으로 나갈 돈’이 중요합니다.

위 사례에서 세금·거래비용 1,000만 원을 모두 잔금일에 지급한다면 필요한 현금은 다음과 같습니다.

4억 8,000만 원 − 3억 6,000만 원 + 1,000만 원 = 1억 3,000만 원

이사·수리비와 비상자금까지 같은 계좌에 준비한다면 총 1억 4,500만 원을 확보해야 합니다. 다만 이 돈이 모두 잔금일에 지출되는 것은 아닙니다.

이집되나 아파트 구매 분석으로 전체 예산을 살펴본 뒤, 계약서의 실제 지급 일정에 맞춰 별도의 자금표를 만들어보세요.

5. 취득세와 부대비용을 빠뜨리지 마세요

잔금 외 비용은 항목별 견적을 받아 계산하는 것이 좋습니다.

비용	확인할 사항
취득세 및 관련 세금	주택 수·가격·면적·감면 여부
중개보수	협의 금액과 부가세 여부
등기 관련 비용	법무사 보수·신청 수수료·발급비
국민주택채권	매입금액과 즉시 매도 시 실제 할인 부담액
대출 관련 비용	인지세 등 본인 부담 항목
기타 정산금	관리비·선수관리비 등
입주 준비비	이사·청소·수리비

일반 매매의 취득세는 원칙적으로 취득일부터 60일 이내 신고·납부하지만, 그 전에 소유권이전등기를 신청한다면 등기신청서 접수일까지 신고·납부해야 합니다. 잔금일에 등기할 예정이라면 취득세도 미리 준비하세요.

법무사 견적에 취득세와 채권 관련 비용이 포함돼 있다면 별도 예산에 또 더하지 않도록 항목을 대조하세요.

6. 예상 대출이 줄어드는 경우도 계산하세요

대출은 매매가격에 일정 비율을 곱한 금액으로 확정되지 않습니다. 담보평가액, 소득·기존 부채, 상품별 조건 등에 따라 달라집니다.

가상 사례에서 대출이 3억 6,000만 원에서 3억 3,000만 원으로 줄면, 다른 조건이 같을 때 자기자금이 3,000만 원 더 필요합니다.

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계약 전에는 예상 한도와 신청 가능 시점을 확인하고, 심사 후에는 실행 조건과 지급 방식을 점검해야 합니다. 부족분을 새 신용대출로 채우면 주담대 심사에 영향을 줄 수 있으므로 담당 은행에 먼저 확인하세요.

7. 보유자산보다 ‘제때 쓸 수 있는 돈’을 확인하세요

현금처럼 생각했던 돈도 지급일까지 사용할 수 없으면 자금 공백이 생깁니다.

• 전세보증금: 반환 예정일과 기존 전세대출 상환액 확인
• 기존 집 매도대금: 잔금 수령일과 주담대 상환·세금 확인
• 예금·주식: 만기·해지 조건과 출금 가능일 확인
• 가족 지원금: 실제 입금일과 증여·차용 관련 사항 확인

예를 들어 전세보증금을 새집 잔금일에 돌려받더라도, 계약금은 그보다 먼저 지급해야 할 수 있습니다. 총자금이 맞는 것과 날짜별 자금이 맞는 것은 다릅니다.

자주 묻는 질문