비거주 주택 장기보유특별공제 사실상 사라지나?

2026년 부동산 세제개편안에서 눈여겨볼 부분 중 하나는 양도소득세 장기보유특별공제가 ‘보유기간’ 중심에서 ‘거주기간’ 중심으로 바뀐다는 점​입니다. 그동안 주택을 오래 보유하면 일정 부분 양도차익을 공제받을 수 있었지만, 개편안이 시행되면 실제 거주하지 않은 주택은 세제 혜택이 크게 줄어들 수 있습니다. 비거주 주택은 장특공제에서 배제 정부가 발표한 개편안에 따르면 1주택 장기보유특별공제를 기존의 보유기간 중심에서 실제 거주기간에 따른 공제 방식으로 전환할 예정입니다. 특히 비거주 주택은 장기보유특별공제 대상에서 배제하는 방향입니다. 즉, 집을 10년, 20년 오래 가지고 있었다고 하더라도 실제로 거주하지 않았다면 과거처럼 장기보유만으로 높은 공제율을 적용받기 어려워지는 것입니다. 구분 기존 개편 방향 주요 공제 기준 보유·거주기간 거주기간 중심 장기간 보유 공제 가능 거주하지 않으면 혜택 축소 비거주 주택 일정 공제 가능 장특공제 배제 방향 장기 실거주 최대 80% 공제 가능 거주 중심 혜택 유지 직장 때문에 못 산 경우도 비거주일까? 불가피하게 거주하지 못한 경우에는 예외도 마련됩니다. 취학이나 직장 근무, 질병 치료·요양 등의 이유로 자신의 주택에 거주하지 못했다면 해당 기간을 거주기간으로 인정할 예정입니다. 다만 거주 이전 시점에 해당 주택에서 1년 이상 거주하고 있어야 하며, 불가피한 비거주 기간의 인정은 최대 3년까지입니다. 따라서 단순히 전세를 주고 다른 곳에서 생활한 경우와 직장 발령 등 불가피한 사유로 거주하지 못한 경우는 세금에서 차이가 생길 수 있습니다. 언제부터 적용되나요? 양도소득세 개편은 바로 시행되는 것이 아닙니다. 정부안은 2027년 1년간 유예한 뒤 2028~2029년에 단계적으로 시행하는 방식입니다. 결국 이번 개편의 핵심은 ‘얼마나 오래 가지고 있었느냐’보다 ‘얼마나 오래 실제로 살았느냐’가 중요해진다​는 것입니다. 향후 주택을 매도할 계획이 있다면 보유기간뿐 아니라 실제 거주기간과 매도 시점까지 함께 확인할 필요가 있습니다. ※ 본 내용은 2026년 세제개편안 기준입니다. 실제 시행 내용과 적용 시기는 국회 입법 과정에서 달라질 수 있으며, 개별 양도소득세는 취득가액·양도가액·보유기간·거주기간 등에 따라 달라집니다.