“집값이 6억 원이고 대출이 70%까지 가능하다면, 4억 2천만 원은 나오겠지?”
이렇게 계산하고 계약했다가 은행에서 예상보다 적은 한도를 안내받을 수 있습니다. 대출 계산의 기준이 계약서에 적힌 매매가격과 다를 수 있기 때문입니다.
매매가보다 KB시세가 낮다면 은행이 인정하는 담보가치가 예상보다 낮아져, 준비해야 할 현금이 늘어날 수 있습니다. 다만 실제 대출금은 소득과 기존 부채 등 다른 조건도 함께 반영해 결정됩니다.
1. 매매가격과 담보평가액은 다릅니다
매매가격은 매수인과 매도인이 합의한 거래 금액입니다. 담보평가액은 금융기관이 대출 심사를 위해 인정하는 주택의 담보가치입니다.
| 구분 | 의미 |
|---|---|
| 매매가격 | 계약서에 적힌 실제 거래 금액 |
| KB시세 | KB부동산에서 제공하는 주택 가격정보 |
| 담보평가액 | 금융기관이 정해진 기준에 따라 인정한 담보가치 |
은행과 대출 상품에 따라 KB시세, 한국부동산원 가격정보, 감정평가액 등을 활용하는 방식이 다를 수 있습니다. 매매가가 높다고 은행의 담보평가액도 같은 금액으로 올라가는 것은 아닙니다.
2. KB시세가 낮으면 대출은 얼마나 줄어들까요?
은행이 KB시세를 담보평가 기준으로 적용하고, LTV가 70%라고 가정해보겠습니다.
- 매매가격: 6억 원
- 적용되는 KB시세: 5억 5천만 원
- 가정한 LTV: 70%
| 계산 기준 | 단순 계산한 담보 한도 |
|---|---|
| 매매가 6억 원 × 70% | 4억 2천만 원 |
| KB시세 5억 5천만 원 × 70% | 3억 8,500만 원 |
매매가로 예상했던 금액보다 3,500만 원이 적습니다. 다른 조건이 같다면 그만큼 자기자금을 더 준비해야 합니다. 취득세와 중개보수 등 부대비용은 별도로 필요합니다.
※ 차이를 설명하기 위한 가상 예시입니다. LTV 70%는 모든 주택과 신청자에게 적용되는 비율이 아닙니다. 실제 한도에는 소득·부채, 상품별 최대한도, 선순위 권리와 임차보증금 등도 반영됩니다.
전체 구매 예산은 이 집 사도 될까? 구매 분석에서 참고할 수 있습니다. 다만 계산기의 예상 금액과 은행이 인정하는 담보평가액은 구분해야 합니다.
3. KB시세가 낮아도 실제 대출금은 같을 수 있습니다
담보 기준 한도가 낮아져도 소득과 기존 부채 때문에 이미 더 낮은 한도가 적용된다면, 실제 대출금은 달라지지 않을 수 있습니다.
예를 들어 담보 기준 한도가 4억 2천만 원에서 3억 8,500만 원으로 줄더라도, 상환능력 심사상 가능한 금액이 3억 원이라면 두 경우 모두 실제 대출은 3억 원 수준일 수 있습니다.
4. 정책대출도 같은 기준일까요?
모든 주담대에 “KB시세와 매매가 중 낮은 금액”이라는 규칙이 동일하게 적용되는 것은 아닙니다. 일반 은행 대출과 보금자리론·디딤돌대출은 각각의 담보평가 기준을 확인해야 합니다.
디딤돌대출 관련 공식 안내에는 가격정보를 이용해 평가할 때 매매가액과 비교해 낮은 금액을 담보주택 평가액으로 적용하는 기준이 설명돼 있습니다.
또한 대출 한도를 계산하는 가격과 상품 가입 가능 여부를 판단하는 주택가격 요건은 구분해야 합니다. 보금자리론은 구입용도에서 시세정보·감정평가액·매매가액 중 어느 하나라도 해당 상품의 주택가격 요건을 초과하면 취급이 제한될 수 있습니다.
따라서 매매가는 높은데 KB시세가 낮다는 이유만으로 정책대출 대상이라고 판단해서는 안 됩니다.
5. 계약 전 은행에 확인할 사항
- 정확한 주택 정보: 주소, 동·호수, 전용면적과 매매 예정 금액을 전달하세요.
- 적용하는 가격: KB시세의 어떤 항목을 적용하는지, 다른 가격정보를 이용하는지 확인하세요.
- 가격 판단 시점: 신청일·승인일 등 언제의 가격이 기준인지, 실행 전 변경 시 어떻게 처리하는지 물어보세요.
- 소득과 기존 부채: 신용대출과 마이너스통장 등을 포함한 실제 조건으로 한도를 확인하세요.
- 감정평가 가능 여부: 시세가 없거나 가격 차이가 크다면 감정평가 적용 조건과 비용을 확인하세요.
감정평가를 신청한다고 원하는 금액이 인정되는 것은 아닙니다. 비용을 부담해도 대출 한도가 늘어난다는 보장은 없습니다.
아파트를 찾는 단계에서는 이집되나 아파트 찾기로 예산을 살펴보고, 계약 전에는 금융기관에 담보평가 기준과 실제 한도를 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q1. KB시세보다 싸게 사면 시세 기준으로 더 빌릴 수 있나요?
단정할 수 없습니다. 구입자금 대출에는 매매가격과 담보평가액을 비교하거나 실제 자금 용도를 제한하는 기준이 있을 수 있습니다. 시세와 매매가의 차액만큼 추가 대출을 받을 수 있다고 생각하면 안 됩니다.
Q2. KB시세가 없는 신축 아파트는 대출이 안 되나요?
반드시 그런 것은 아닙니다. 상품과 주택 요건에 따라 감정평가액이나 분양가액 등을 활용할 수 있습니다. 적용 방법은 취급 금융기관에 확인해야 합니다.
Q3. 은행을 바꾸면 대출 한도가 늘어날까요?
가능성은 있지만 보장되지는 않습니다. 담보평가와 내부 심사 기준 등이 다를 수 있으므로 같은 주택·소득·부채 조건으로 비교해야 합니다.
Q4. 높은 가격에 계약한 만큼 대출도 늘어나나요?
매매가가 높아졌다고 담보가치도 같은 비율로 올라가는 것은 아닙니다. 은행이 인정하는 가격이 그대로라면 추가 금액은 자기자금으로 부담해야 할 수 있습니다.
은행이 인정하는 가격부터 확인하세요
매매가보다 KB시세가 낮으면 담보 기준 대출 한도가 줄어들 수 있습니다. 실제 대출금은 소득과 기존 부채, 상품별 한도까지 함께 반영해 결정됩니다.
계약 전에는 “몇 퍼센트까지 가능한가요?”와 함께 “어떤 가격에 그 비율을 적용하나요?”를 물어보세요. 인정 가격과 예상 한도, 부족한 현금까지 확인해야 잔금 계획을 현실적으로 세울 수 있습니다.
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